Wer eine Immobilie kauft, der sorgt damit auch fürs Alter vor. Diese Überlegung steht hinter dem Wohn-Riester, den der Staat im vergangenen November eingeführt hat. Einige Banken und Baufinanzierer haben erste Wohn-Riester-Darlehen im Angebot.
Die Stiftung Warentest und das Magazin Öko-Test haben diese Angebote nun untersucht - und kommen zu einem einstimmigen Ergebnis: Wer sich ohnehin eine Immobilie zulegen möchte, baut mit dem Wohn-Riester meist besser als mit einer klassischen Baufinanzierung.
Wie funktioniert Wohn-Riester?
Die Idee geht so: Anstatt regelmäßig Geld auf ein Spar-, Fonds- oder Versicherungskonto einzuzahlen, steckt es der Bauherr in eine Immobilie. Damit lebt er dann im Rentenalter mietfrei. Deshalb ermöglicht es der Staat, dass beim Wohn-Riester die staatlichen Zulagen zur Tilgung eines Kredits verwendet werden.
Wie beim normalen Riester-Sparen gelten bestimmte Voraussetzungen: Mindestens vier Prozent des Vorjahres-Bruttoeinkommens müssen jährlich selbst eingezahlt werden, um die vollen Zulagen zu erhalten. Die betragen 154 Euro Grundzulage sowie 185 Euro pro Kind (für jedes von 2008 an geborene Kind sind es sogar 300 Euro). Außerdem gibt es unter Umständen steuerliche Vorteile.
Was gilt beim Wohn-Riester zudem?
Gefördert werden nur Darlehen, die der Eigentümer für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie in Deutschland aufnimmt (dazu zählen auch Anteile an einer Genossenschaft). Die Immobilie muss nach 2007 angeschafft worden sein. Die Immobilie muss Hauptwohnsitz sein. Und das Darlehen muss spätestens bis zum 68. Lebensjahr getilgt sein.
Was ist mit der Steuer?
Da bei der Riester-Rente die nachgelagerte Besteuerung gilt, werden die Zulagen und die Tilgungsbeträge des Eigenheimbesitzers auf einem fiktiven Wohnförderkonto vermerkt und mit zwei Prozent im Jahr verzinst. Von Rentenbeginn an ist das Konto zu versteuern.
Dabei kann der Riester-Eigenheimer wählen: Entweder er zahlt regelmäßig Steuern bis zu seinem 85. Lebensjahr. Oder aber er zahlt die Steuerlast auf einmal ab und erhält einen Abschlag von 30 Prozent.
Lohnt sich der Wohn-Riester?
Viele denken, wegen der nachgelagerten Besteuerung würde sich der Wohn-Riester nicht lohnen. Doch sowohl die Fälle, die die Stiftung Warentest durchgerechnet hat, wie auch die von Öko-Test bewerteten Beispiele zeigen: Dem ist nicht so. Je nach Einkommen, Alter, Finanzierung und Kinderzahl fällt die staatliche Förderung zwar unterschiedlich hoch aus. "Mit Riester ist der Hauseigentümer aber stets im Plus", so die Stiftung Warentest.
Da die Zulagen zur Tilgung verwendet werden, sinkt die Zinsbelastung. Die Stiftung Warentest rechnet vor: Ein Ehepaar (70.000 Euro Jahresbrutto) mit einem Kind (2008 geboren) nimmt einen Kredit über 200.000 Euro auf und geht in 30 Jahren in Rente. Gegenüber einem herkömmlichen Immobilienkredit spart das Paar mit dem Wohn-Riester exakt 51.497 Euro. Die Steuerbelastung im Alter ist dabei schon berücksichtigt. Bei anderen Musterfällen liegt die Ersparnis zwischen 12.000 und 45.000 Euro.
Gibt es schon viele Anbieter?
Nein. Bislang offerieren nur wenige Baufinanzierer ein Wohn-Riester-Darlehen. Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen rät daher, lieber noch etwas abzuwarten - sofern dies möglich ist. Im Laufe des Jahres 2009 werden vermutlich weitere Anbieter hinzukommen.
Verlangen die Anbieter einen Aufschlag?
Das ist ein positives Zwischenergebnis der Tests: Gegenüber den klassischen Immobilienkrediten verlangen die meisten Anbieter für ihre Wohn-Riester-Darlehen keine Zinsaufschläge. Einige Anbieter wie BHW/Postbank, DSL-Bank und Wüstenrot-Bank kassieren aber zwölf Euro Kontoführungsgebühr pro Jahr.
Wo lauern Fallen?
Auch mit dem Wohn-Riester ist der Immobilienkauf eine Herausforderung. "Wer auf Riester bauen will, sollte erst einmal prüfen, ob er die Belastung einer Eigenheimfinanzierung auch ohne Förderung tragen kann", rät daher Öko-Test.
Außerdem wichtig: Vor allem Besserverdiener profitieren bei Riester generell nicht nur von den Zulagen, sondern auch noch von Steuervorteilen. Diese sollte ein Wohn-Riester-Eigenheimer als Sondertilgung einzahlen können und damit die Zinslast weiter drücken.
Das Problem ist aber: Solche Sondertilgungen sind nicht bei allen Baugeldgebern kostenfrei möglich. Auf diese Feinheiten sollten Interessenten daher genau achten.
Kann es auch Probleme bei dem fiktiven Steuerkonto geben?
Vielleicht. Das Bundesfinanzministerium arbeitet derzeit noch an genauen Verwaltungsanweisungen, wie das Förderkonto zu führen ist. "Bis dahin stochern viele Anbieter noch im Nebel", so Öko-Test. Noch ein Grund mehr für denjenigen, der es sich leisten kann, zu warten.
Gibt es auch noch andere Angebote?
Wohn-Riestern kann man nicht nur über ein Darlehen; Bausparkassen bieten Verträge an, mit denen man die staatlichen Zulagen ebenfalls nutzen kann. Und wer bereits seit Jahren einen Riester-Vertrag bedient, der kann das Geld daraus entnehmen und als Eigenkapital beim Hauskauf einsetzen.
Bis Ende 2009 ist aber Bedingung hierfür, dass auf dem Riester-Konto mindestens 10.000 Euro liegen.
Wer hilft weiter?
Ein Immobilienkauf ist eine Lebensentscheidung - entsprechend gut informiert sollten Interessenten an die Entscheidung - und insbesondere an die Finanzierung - herantreten.
Die Hefte von Finanztest und Öko-Test mit den Wohn-Riester-Vergleichen sind derzeit am Kiosk erhältlich. Viele Verbraucherzentralen bieten auch (meist kostenpflichtige) Immobilienberatungen an; die in Bremen ist auf dem Gebiet besonders engagiert.