Entlastung des Verwalters
Entlasten die Eigentümer ihren Verwalter durch Beschluss, verzichten sie auf alle Ansprüche gegenüber dem Verwalter, die ihnen bis zum Zeitpunkt des Entlastungsbeschlusses bekannt waren oder erkennbar sein konnten.
Der Verwalter ist nicht verpflichtet, die Eigentümer auf diese Rechtsfolgen hinzuweisen (Beschluss vom 23. Februar 2001, Aktenzeichen: 2Z BR 36/01).
Der Verwalter hat grundsätzlich keinen rechtlichen Anspruch auf Entlastung. Das entschied das Bayerische Oberste Landesgericht. "Es scheint sich die neue Meinung durchzusetzen, dass Eigentümer überhaupt keine Entlastung mehr aussprechen sollten", folgert Wohneigentumsexperte Wolf-Dietrich Deckert.
Allerdings ist es weithin üblich, in der Eigentümerversammlung, die über die Jahresabrechnung entscheidet, auch den Verwalter zu entlasten.
Haftung des Verwalters
Der Verwalter gerät vor allem dann in die Haftung, wenn er die Jahresabrechnung unverständlich oder unvollständig erstellt.
Auch wenn er Wohngeldschulden nicht rechtzeitig eintreibt, sich nicht um die Beseitigung anfänglicher Baumängel kümmert oder nicht die erforderlichen Maßnahmen für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums trifft, kann er zur Kasse gebeten werden.
Allerdings kann der Gemeinschaft ein Schadensersatzanspruch nur dann zustehen, wenn ihr durch ein schuldhaftes Handeln oder Unterlassen des Verwalters tatsächlich ein Schaden entstanden ist, diese Schuld nachgewiesen werden kann und für den endgültigen Schadenseintritt auch ursächlich war.
Schließlich kann der Verwalter im Außenverhältnis haften. Beauftragt er eine Firma mit der Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für Wohnungseigentümergemeinschaften, haftet er selbst für die Vergütung und die Gerätekosten, für Mieten und die Erstellung von Abrechnungen. Auch dann, wenn er auf Nachfrage der Servicefirma die eigentlichen Auftraggeber nicht benennt (Landgericht Kleve, Urteil vom 4. 8. 2000, Aktenzeichen: 1 0 74/00).