(SZ-Bericht) Beim Kauf einer fremdgenutzten Immobilie sollte die Nettorendite vor Steuern zwischen vier und fünf Prozent liegen und beim Weiterverkauf eine Wertsteigerung wahrscheinlich sein.
Um dies zu erreichen, spielen Qualität und Lage des Objekts eine große Rolle. Außerdem muss man sich für einen Verkauf auch Zeit lassen können. Anders als bei Wertpapieren ist hier keine tägliche Liquidisierbarkeit möglich. Im Gegenteil, die Immobilie ist eine langfristige Geldanlage und macht zudem auch Arbeit.
Beispiel-Rechnung
Ausgangsbasis für die Verdeutlichung der Wichtigkeit der Rendite soll der Kauf einer Altbauwohnung ohne Kredit durch einen Alleinstehenden sein, dessen zu versteuerndes Jahreseinkommen ohne Mieteinnahmen 100.000 Euro laut Steuergrundtabelle beträgt.
Kaufpreis: 304.500 Euro. Davon entfallen 60.000 Euro auf das Grundstück.
Kaufnebenkosten: 25.821,60 Euro. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 10.657,50 Euro; 1,5 Prozent Notar- und Grundbuchkosten: 4567,50 Euro; 3,48 Prozent Maklerkosten: 10.596,60 Euro.
Gesamtkosten: 330.321,60 Euro;
Nettomiete: monatlich 1120 Euro und jährlich 13.440 Euro.
Mietnebenkosten:Die auf den Mieter nicht umlagefähigen Nebenkosten und Verwalterkosten betragen 1092 Euro pro Jahr. Das Mietausfallrisiko wurde nicht berücksichtigt.
Steuerliche Abschreibung: Zwei Prozent aus 270.321,60 also 5406,43 Euro pro Jahr.
Bruttorendite vor Steuern: jährlich 4,07 Prozent = 13.440 Euro x 100: 330.321,60 Euro.
Nettorendite vor Steuern: 3,74 Prozent = 13.440 Euro abzüglich 1092 Euro = 12.348 Euro x 100: 330.321,60 Euro.
Fazit: Klassenziel nicht erreicht
Diese Renditeergebnisse erreichen das angegebene Ziel nicht und belegen bereits, dass Voraussetzung einer neuen Kapitalanlagewelle in Immobilien höhere Mieten oder niedrigere Verkaufspreise sein müssen.
Voraussetzung: Miete mit steigender Tendenz
Der Immobilienkapitalanleger sollte daher darauf achten, dass neben einer automatischen Inflationsanpassung über Indexierung die Rendite, also die Miete, auch steigerbar bleibt.
Lage, Qualität und Aussattung steigern den Wert
Dies setzt eine Nachfrage voraus, die entweder bei Wohnungsmangel, wie in München oder bei gesuchter Qualität, Ausstattung und Lage immer da sein wird.
Nachdem auch Wohnungen Geschmacksveränderungen unterliegen, ist es Aufgabe des Vermieters mit diesen Schritt zu halten und entsprechend Teile der Miete laufend in die Wohnungsmodernisierung zu investieren. Waren gestern noch Teppichböden und Neubauwohnungen in, so sind dies heute Parkett und Altbauwohnungen.
Aus der Rendite leitet sich später auch der Verkaufspreis ab. Ist diese gestiegen und sind Lage und Erhaltungszustand gut, wird auch eine Wertsteigerung die Folge sein.
Verkauf der Immobilie
Diese bleibt aber nur dann steuerfrei, wenn man die Immobilie zehn Jahre lang besessen hat. Wer früher verkauft, der muss den Spekulationsgewinn versteuern. Dieser besteht zur Überraschung vieler aber nicht nur aus dem Veräußerungsgewinn, sondern auch Abschreibungen jeder Art, die man bis dahin vorgenommen hat, sind dem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn hinzuzurechnen. Aus einem Gewinn wird dann schnell ein Verlust.
Der Autor ist Geschäftsführer des Bayerischen Bankenverbandes.