Haben Sie einen Käufer gefunden und haben Sie sich geeinigt über Preis, Einzugstermin und Renovierung, sollten Sie eine Finanzierungsabsicherung fordern. Die Bank des Käufers stellt die Absicherung aus. Sie wissen, dass die Finanzierung gesichert ist, Sie zu Ihrem Geld kommen. Allerdings kann der Interessent immer noch vom Kauf zurücktreten. Auch schriftliche Kaufbestätigungen nützen Ihnen dann nicht. Erst der notarielle Kaufvertrag bindet den Käufer an seine Absichten.
Überlassen Sie es dem Käufer, einen Termin mit dem Notar zu vereinbaren. Springt der Käufer ab, muss er die Notarkosten zahlen, die bis dahin angefallen sind.
Sicherheitsklauseln im Kaufvertrag
Eine Klausel im Kaufvertrag sollte Sie von allen Verpflichtungen befreien, wenn der wirtschaftliche Übergang auf den neuen Eigentümer erfolgt ist. Sonst stehen Sie weiter in der Pflicht für Ihre alte Immobilie.
Nennen Sie im Kaufvertrag keine exakten Wohn- und Nutzflächen, wenn Sie sich nicht wirklich sicher sind. Weichen die angegebenen Flächen ab von der Wirklichkeit, kann der Käufer Ansprüche stellen, den Kaufpreis entsprechend mindern.
Eine Klausel sollte Ihnen als Verkäufer den Vertragsrücktritt sichern: Hält sich der Käufer nicht an den Vertrag, erlaubt Ihnen die Rückabwicklungs-Klausel einen schnellen Rückzug. Ohne Klausel dauert es viel länger, wenn die Auflassungsvormerkung bereits eingetragen ist.
Wechsel der Eigentumsrechte
Mit Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist der Käufer noch nicht neuer Eigentümer. Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wird der Käufer auch Eigentümer. Zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag vergehen mehrere Wochen. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer und er könnte die Immobilie theoretisch noch an einen anderen Interessenten verkaufen.
Die Auflassungsvormerkung lässt so einen Doppelverkauf nicht zu. Käufer und Verkäufer vereinbaren mit der Auflassung, dass das Eigentum vom einen auf den anderen übergeht. Die Auflassungsvormerkung blockiert das Grundbuch für den Käufer. Kein anderer Interessent kann ihm jetzt mehr zuvorkommen.
Die Auflassung muss gleichzeitig von Käufer und Verkäufer erklärt werden vor dem Notar. Sie garantiert, dass der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Die Eintragung erfolgt in die Abteilung II des Grundbuchs und wird schrittweise mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Der Eigentümer der Immobilie sollte eine Auflassung erst dann bewilligen, wenn die Zahlung des Kaufpreise gesichert ist durch die Bank.
Kosten für den Käufer
Die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Diese Nebenkosten richten sich nach dem Netto-Kaufpreis. Ablösesummen für Einbauküchen oder - Schränke zählen nicht dazu.
Als Faustregel für die Notarkosten rechnet man immer pauschal mit einem Prozent des Kaufpreises. Der Notar erstellt jedoch seine Rechnung exakt nach der Gebührenverordnung. Und die verläuft nicht prozentual, sondern degressiv.
Quelle: Verbraucher-Zentrale Nordrhein-Westfalen
Zu den Notarkosten addieren sich immer 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer.
Kosten für den Verkäufer
Lediglich die Gebühren für die Löschung der Grundpfandrechte aus dem Grundbuch muss der Verkäufer zahlen. Die Höhe berechnet sich nicht aus dem Kaufpreis, sondern aus der Grundschuld.
Kosten-Beispiel
Ist die Grundschuld 150.000 Euro hoch, muss der Verkäufer zwischen 72 und 307 Euro bezahlen, je nachdem, ob die Bank oder der Notar die Löschungserklärung schreibt. Billiger wird es in der Regel, wenn die Bank sie schreibt.