Ist die Immobilie noch nicht abgezahlt, muss der Eigentümer den laufenden Baukredit vorzeitig kündigen, denn das Annuitäten-Darlehen ist fest verbunden mit dem Objekt. Die Bank lässt sich das vorgezogene Vertragsende teuer zahlen und verlangt als Abfindung die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Wie teuer die Entschädigung ist, hängt von der Bank ab. Je niedriger der Zinssatz, desto höher die Entschädigung. Doch der Bundesgerichtshof (BGH, AZ. XI ZR 27/00) setzt nach oben Grenzen: Die Rendite von Pfandbriefen ist der Höchstbetrag, den Banken als Entschädigung verrechnen dürfen. Vor diesem Urteil haben die Banken oft mehr verlangt von ihren Kunden, die ihr Darlehen vorzeitig abgelöst oder gar nicht erst abgenommen haben.
Verhandlungssache
Will der Kreditnehmer gleich nach dem Verkauf der Immobilie eine neue finanzieren, ist sein Verhandlungsgeschick gefordert:
- Er kann versuchen die Vorfälligkeitsentschädigungen zu reduzieren mit dem Abschluss eines neuen Kredits.
- Er kann versuchen, die damals verhandelten Konditionen auf das neue Objekt zu übertragen. Die Bank nennt diesen Wechsel Pfandtausch. Das neue Objekt wird im Darlehensvertrag und im Grundbuch gegen Gebühren ausgetauscht. Das alte Darlehen läuft für die neue Immobilie weiter.
Die Bank ist dazu jedoch nicht verpflichtet. Sie kann auf die hohe Abfindung bestehen und gleichzeitig einen neuen Kredit anbieten, der sich am aktuellen Zinsstand orientiert.