Der Mieter hat einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Allerdings muss der Mieter ein berechtigtes Interesse haben.
Beispiele für berechtigte Interessen:
Der Mieter muss finanzielle Einbußen hinnehmen - z.B. Arbeitslosigkeit oder Scheidung - und ist gezwungen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten.
Der Mieter muss seine Berufstätigkeit einschränken. Das Gehalt verringert sich. Er bessert sein Einkommen auf mit der Untervermietung.
Der Mieter benötigt aus sozialen Gründen seine Familie um sich.
Der Mieter zieht vorübergehend in eine andere Stadt. Um eine doppelte Haushaltsführung zu vermeiden, vermietet er seine Wohnung. Die Wohnung bleibt aber weiterhin sein Lebensmittelpunkt.
Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Vertrags entstanden sein. Der Mieter darf den Vertrag nicht unterschreiben mit dem Willen, dass er in der angemieteten Wohnung eine Wohngemeinschaft gründen will.
Wollen die Geschwister mit in die Wohnung einziehen, muss der Mieter seinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Nur Kindern oder Eltern dürfen ohne Erlaubnis mit in der Wohnung leben.
Absage des Vermieters
Besteht ein berechtigtes Interesse, darf der Vermieter die Untervermietung nur unter folgenden Bedingungen ablehnen:
Gegen den Untervermieter liegt ein wichtiger Grund vor.
Die Wohnung ist übermäßig belegt.
Aus anderen Gründen kann dem Vermieter eine Untervermietung nicht zugemutet werden.
War der Vermieter seit Beginn des Mietvertrags einverstanden mit der Untervermietung, gilt das auch für neue Untermieter. Nur mit erkennbaren Grund darf er die Erlaubnis aufheben.
Forderungen des Vermieters
Der Vermieter darf aus der Untervermietung keine Bedingungen, Auflagen oder Befristungen ableiten.
Der Vermieter darf die Miete nur dann erhöhen, wenn der Vermieter eine Inklusivmiete zahlt. Das heißt: in der Miete sind die Betriebskosten enthalten. Die Untervermietung ist ohne Mieterhöhung für den Vermieter unzumutbar, weil er die Mehrkosten für Wasser, Strom, Abfall etc. tragen müsste. Ist der Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden, gilt die Erlaubnis des Vermieters als verweigert.
Hat der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, darf der Vermieter fristlos kündigen. Allerdings muss er den Mieter vorher abmahnen.
Hat der Mieter allerdings nur vergessen, die Erlaubnis einzuholen, ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen. Eine ordentliche Kündigung mit Frist kann hingegen wirksam werden.