Die Zinsen für Baudarlehen sind so niedrig wie nie zuvor: Bekamen Häuslebauer für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit noch Anfang der neunziger Jahre im Schnitt Zinssätze von 8,3 Prozent aufgebrummt, verlangen die Banken derzeit weniger als fünf Prozent; Darlehen mit fünfjähriger Laufzeit sind sogar für knapp vier Prozent zu haben. Gut für alle, die jetzt einen neuen Kredit brauchen - doch diese günstigen Konditionen können sich auch all jene Bauherren sichern, bei denen die Anschlussfinanzierung laufender Verträge erst in einigen Monaten oder Jahren fällig ist.
Schon bis zu drei Jahre vor Auslaufen eines Kredits kann mit der Bank über ein Anschlussdarlehen verhandelt werden. "Vorher lohnt sich ein Blick ins Internet, um die Konditionen von Discountern und Direktbanken zu vergleichen", rät Jörg Sahr von der Stiftung Warentest/Finanztest. Wer für eine Anschlussfinanzierung keinen hohen Beratungsbedarf mehr habe, für den sei ein Wechsel zu einer Direktbank womöglich attraktiv. "Sonst sollte man ruhig auch seine Hausbank mit günstigeren Online-Angeboten konfrontieren."
Drei Ausstiegsmöglichkeiten
Für den vorzeitigen Ausstieg aus teuren Krediten gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten: Eine Umschuldung, ein Kredit mit Bereitstellungszinsen oder ein so genanntes Forward(Vorwärts)-Darlehen. Je nach Ausgangslage können alle drei Varianten sinnvoll sein.
1. Umschuldung:
Der alte Kredit wird vorzeitig gekündigt und sofort ein neuer aufgenommen. Das geht aber nur mit Einwilligung der Bank - "und die lässt sich ihren Zinsverlust meist fürstlich bezahlen", weiß Sahr. Die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung ist Verhandlungssache und wird von jeder Bank anders berechnet, doch muss der Kunde mindestens ebenso viel ausgeben, wie er mit dem neuen Zinssatz spart. Lohnen kann sich die Umschuldung dann, wenn die Laufzeit des neuen Darlehens deutlich länger ist als die Restlaufzeit des alten - und wenn bis zum Ablauf des alten Kredit mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.
2. Bereitstellungskredit:
Er wird parallel zum laufenden Altvertrag abgeschlossen und kostet Geld, solange er nicht abgerufen wird: Spätestens ein Vierteljahr nach dem Abschluss kassiert die Bank für jeden weiteren Monat "Leerlauf" 0,25 Prozent der Kreditsumme als Bereitstellungszinsen. Sobald der alte Kredit abgelaufen ist, wird der neue zum zuvor vereinbarten Hypothekenzinssatz wirksam. Beträgt die Restlaufzeit des alten Kredits aber noch mehr als ein Jahr, werden Bereitstellungskredite in der Regel nicht mehr gewährt.
3. Forward-Darlehen:
Es werden ebenfalls die derzeit günstigen Zinsen für einen späteren Zeitraum festgeschrieben, doch kostet dieser Kredit nichts, solange das alte Darlehen noch läuft. Dafür erhöhte sich der vereinbarte Zinssatz mit jedem Monat des Vorlaufs um rund 0,025 Prozent. Wer also einen Forward-Kredit mit einem Jahr Vorlauf vereinbart, muss später statt 4,9 Prozent rund 5,2 Prozent Zinsen zahlen; bei drei Jahren erhöht sich der Satz auf 5,8 Prozent. Ärgerlich wird es, wenn der marktübliche Zinssatz im selben Zeitraum dann nicht auch gestiegen ist.
Mit den Kosten rechnen
Verführerisch niedrige Zinssätze sollten also nicht den Blick auf die tatsächlichen Kosten des Kredits verstellen, warnt Fred Fischer, Bau- und Finanzierungsberater der Verbraucherzentrale Brandenburg. Für die hoch komplizierte Berechnung, ab wann sich ein Darlehenswechsel lohne, sollte jeder Laie einen unabhängigen Experten zu Rate ziehen. Andernfalls kann den Verbraucher - vom Zinsrisiko abgesehen - ein vermeintlich billiger neuer Kredit auch durch versteckte Gebühren oder schlechte Vertragsbedingungen unter dem Strich teuer zu stehen kommen.
Neutraler Ratgeber
Rechtzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindung eines Hypothekenkredites sollten sich Immobilienbesitzer um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Viele Kunden warteten einfach, bis ihr Geldinstitut ihnen kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot mache und gehen dann darauf ein, ist die Erfahrung der Verbraucher-Zentrale Hamburg.
Wer nicht abwarte, sondern frühzeitig gut verhandle, könne jedoch niedrigere Raten oder eine kürzere Restlaufzeit vereinbaren. Mit so genannten Forwardkonditionen können sich Kreditnehmer, deren Verträge innerhalb der folgenden drei Jahre auslaufen, ein niedriges Zinsniveau auch für die Zukunft sichern, so die Experten. Möglicherweise lohne sich aber auch ein Wechsel des Geldgebers. Schon kleinste Zinsunterschiede von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten könnten bei Hypothekenkrediten schnell mehr als 1000 Euro ausmachen.
Information:
Der Ratgeber "Was tun, wenn die Zinsbindung endet?" ist zum Preis von 3,07 Euro erhältlich bei der Verbraucherzentrale Hamburg, Kirchenallee 22, 20099 Hamburg (Tel.: 040/24 83 20, Fax: 040/24 83 22 90, E-Mail: bestellung@vzhh.de).
(sueddeutsche.de/ AP/ dpa)