Ratgeber: Quotenklauseln bei Schönheitsreparaturen Wer nicht renoviert, muss zahlen
Schönheitsreparaturen muss der Vermieter tragen. So jedenfalls steht es im Mietrecht (BGB § 538). Allerdings hat der Bundesgerichtshof schon vor Jahren beschieden, dass es zulässig ist, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, sofern diese wegen normaler Abnutzung fällig werden.
Gesetzliche Fristen
So sehen die meisten Regelungen vor, dass der Bewohner Renovierungsfristen einzuhalten hat:
drei Jahre bei Küchen, Bädern und Duschen; fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten; sieben Jahre bei Nebenräumen.
Umfang der Arbeiten
Die Schönheitsreparaturen umfassen dabei alle Arbeiten, die unter den Sammelbegriff "malermäßige Instandsetzung" fallen: Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, Streichen von Fußböden, Heizkörpern und rohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Räume, deren Renovierungsfristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sind, müssen nicht renoviert werden.
Also: Verlässt ein Mieter nach zweijähriger Wohndauer wieder seine Wohnung, braucht er eigentlich überhaupt nicht zu renovieren. Zieht er nach vier Jahren aus, müsste er Küche, Bad sowie Dusche streichen und tapezieren. Erst nach fünf Jahren Wohndauer müsste er die Wohnung einmal komplett durchrenovieren.
Anteilige Renovierung
Doch Vorsicht. Wer jetzt meint, nach zwei Jahren in jedem Fall ohne Renovierung aus der Wohnung ausziehen zu können, weil der Beginn des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen noch nicht drei oder fünf Jahre zurückliegen, kann über eine Quotenklausel stolpern.
Solche Klauseln sind mitunter im Mietvertrag verankert und besagen: Der Mieter muss zwar nicht renovieren, aber anteilig für die normale Abnutzung der Wohnung zahlen, wenn die Renovierungsfristen bei Vertragsende nicht greifen, mithin nicht renoviert wurde.
Anteilige Kosten
So hat der Bundesgerichtshof vor drei Jahren beispielsweise die Vertragsformulierung für zulässig erklärt: "Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen" innerhalb der schon genannten Fristen durchgeführt wurden, und "befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde" (Az. VIII ZR 317/97).
Die Bundesrichter haben auch die dafür in einem Vertrag genannten anteiligen Kosten für rechtens befunden: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten eines zuvor eingeholten Kostenvoranschlages zur Renovierung an den Vermieter. Liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40Prozent, länger als drei Jahre 60 Prozent und länger als vier Jahre 80 Prozent (Az. VIII ARZ 1/88). Diese vertragliche Zahlungspflicht kann der Mieter nur abwenden, indem er vor seinem Auszug doch noch selbst renoviert.
Um wirksam zu sein, muss die Quotenklausel einige Voraussetzungen erfüllen. So sind die maßgeblichen Renovierungsfristen im Vertrag an den üblichen Fristen auszurichten. Verlangt der Vermieter Renovierungen in Zeiträumen, die kürzer sind als eingangs genannt, ist die Klausel unwirksam.