Von einer Entspannung des Wohnungsmarktes ist in München nach wie vor wenig zu spüren. "Die Mieten stagnieren anhaltend auf hohem Niveau", sagt Günter Distler vom Planungsreferat der Stadt München. Grund genug, gerade die Einkommensschwachen zu schützen. Ein probates Instrument dafür ist die so genannte Erhaltungssatzung, welche die angestammte Bevölkerung eines Viertels vor Verdrängung bewahren soll. Erstmals in den 80-er Jahren in München aufgestellt, sorgte sie jahrelang, bis zur Novellierung des Baugesetzbuches von 1998, für Ärger.
Standard bleibt
Die Bestimmungen waren bis dahin rigide: Modernisierungen nur eingeschränkt möglich, die Bindung der Vermieter an eine gebietsspezifische Miete obligatorisch. Doch seit der Novellierung sei alles einfacher geworden, berichtet Elke Englisch, Fachbereichsleiterin beim Wohnungs- und Flüchtlingsamt München. Seither muss die Genehmigung für eine Modernisierung ohne Auflagen erteilt werden, wenn die Wohnung lediglich auf einen zeitgemäßen Standard gebracht und dabei die durchschnittliche Ausstattung nicht überschritten wird.
Bis zu elf Prozent Mieterhöhung sind erlaubt
Der Vermieter kann in diesem Fall elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München, bestätigt die größere Bereitschaft der Stadt, Modernisierungen zu genehmigen. Dennoch würden sie in Einzelfällen immer noch verhindert. "Dies trifft dann langfristig wieder die Mieter", so Stürzer.
Marmor unerwünscht
Nicht genehmigt werden etwa Luxussanierungen. Dies musste auch ein Eigentümer erfahren, der vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof in der Berufung gegen die Stadt München unterlag (Urteil vom 8. Mai 2002, M 8 K 97.8559). Seine Wohnungen im Erhaltungssatzungsgebiet "Am Giesinger Berg" sollten umfassend modernisiert werden. Vorgesehen hatte er den Einbau von zusätzlichen Duschabteilen, von Doppelwaschtischen, Marmor in Bädern und Küchen sowie den Einbau einer Videogegensprechanlage. Er scheiterte. Denn die Stadt sah die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Wohnbevölkerung und der Vorbildwirkung für weitere bauliche Vorhaben.
Erhaltungsgebiete in München
Zwanzig Erhaltungssatzungsgebiete gibt es derzeit in München. Betroffen sind rund 208.000 Einwohner in rund 117. 000 Wohnungen. Dabei sei der Mieterschutz nur ein Nebeneffekt, sagt Elke Englisch: "Vorrangig ist die städteplanerische Aufgabe, das Milieu im Viertel vor Verdrängung zu schützen, da hier die benötigten Infrastruktureinrichtungen bereits vorhanden sind."
Quelle: Planungsreferat München
Neuer Prüfungstermin
Nach Ablauf von fünf Jahren prüft das Planungsreferat erneut, ob die Kriterien für den Erlass einer Erhaltungssatzung noch gegeben sind. Dafür werden die Zahl der Altbauten, die in den vergangenen zehn Jahren umgebauten Wohnungen, die Anteile der Abgeschlossenheitsbescheinigungen sowie Lage und Umfeld erfasst. Darüber hinaus untersucht man die Wohndauer von Deutschen und Ausländern, den Anteil der unter 18- und über 74-Jährigen sowie der einkommensschwachen Bevölkerung.
Vorkaufsrecht einräumen
Die Erhaltungssatzung räumt der Stadt auch ein Vorkaufsrecht ein, um zu verhindern, dass ein neuer Eigentümer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt. Und liegt der Kaufpreis 20 Prozent oder mehr über dem Verkehrswert, kann die Stadt den Kaufpreis auf den Verkehrswert limitieren, so Julia Deter, Teamleiterin der Vorkaufsrechtsstelle beim Kommunalreferat.
Das Vorkaufsrecht wird allerdings nicht wahrgenommen, wenn der Käufer eine so genannte Abwendungserklärung abgibt. Darin verpflichtet er sich, auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu verzichten.- Im Jahr 2002 wurden durch das Vorkaufsrecht beziehungsweise durch Abwendungserklärungen 20509 Quadratmeter Wohnfläche vor einer Aufteilung in Eigentumswohnungen geschützt.
Kauft die Stadt ein Gebäude, muss sie es wieder verkaufen. Auch wenn sie dabei in der Vergangenheit Verluste einfuhr und dafür kritisiert wurde, will die Verwaltung von dieser Praxis nicht abweichen. "Unter dem Strich bedeutet die Erhaltung von Wohngebieten kein Minusgeschäft", sagt Julia Deter. Auch in Zeiten leerer Kassen werde das Vorkaufsrecht daher weiterhin konsequent ausgeübt.