"Eigentum relaxed", "flexibel, günstig und sicher" und "Zinssicherheit für die gesamte Darlehenslaufzeit". So werben die Deutsche Bank und ihre Bausparkassen-Tochter Deutsche Bank Bauspar für das "db Bauspar- Sofortdarlehen".
Verschiedene Wahlmöglichkeiten bei der Rückzahlung und kostenlose Sondertilgungen sollen zusätzlich zum Abschluss animieren. Die gebotenen Zinskonditionen dürften bei sehr sicherheitsbewussten Bauherren durchaus Interesse wecken. Bei einer Gesamtlaufzeit von 28 Jahren liegt der Effektivzins des Sofortdarlehens derzeit bei jährlich 5,11 Prozent, der spätere Bausparkredit kostet effektiv nur 3,90 Prozent. Eigentlich gute Konditionen - aber leider nur auf den ersten Blick. Die tatsächlichen Kosten für die komplette Immobilien-finanzierung liegen bei mehr als sechs Prozent effektiv.
Der Reihe nach: Der Blick auf die Produktkonstruktion zeigt, dass es sich bei dem Bauspar-Sofortdarlehen um eine sogenannte Bauspar-Sofortfinanzierung handelt. Typisch dabei ist: Zuerst soll der Bauherr, der ja eigentlich Kapital braucht, Monat für Monat Geld in einen Bausparvertrag ansparen.
Vorteil ist Zinssicherheit
Konkret in einen neuen Bausparvertrag in Höhe der benötigten Finanzierungssumme. Dieser Bausparvertrag wird sofort zu Vertragsbeginn in voller Höhe durch ein Vorausdarlehen zwischenfinanziert. Das Geld aus dem Vorauskredit wird dem Bauherren dann für den Immobilienerwerb ausgezahlt.
Ein Beispiel: Bei einer 100000-Euro-Finanzierung beträgt die Monatsrate während der ersten knapp 15 Jahre Laufzeit insgesamt rund 686 Euro. Der Kunde zahlt einmal Zinsen für das Vorausdarlehen (im Beispiel monatlich 415,83 Euro), gleichzeitig spart er den Bausparvertrag mit monatlichen Raten (270 Euro) an.
Hat der Bausparvertrag nach einigen Jahren die Zuteilung erreicht, wird das Vorausdarlehen mit der fälligen Bausparsumme auf einen Schlag abgelöst. Im Finanzierungsbeispiel geschieht das nach etwa 15 Jahren. Anschließend tilgt der Kunde über die Restlaufzeit der Finanzierung das Bauspardarlehen, das noch knapp die Hälfte der Vertragssumme beträgt. In dem Beispiel zahlt er dann für die restlichen 13 Jahre Monat für Monat jeweils 400 Euro.
Nachteil ist mangelnde Transparenz
Der Vorteil dieser Finanzierungsform liegt vor allem in der Zinssicherheit. Die Zinskonditionen des Vorausdarlehens stehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrages fest, und anschließend wird der tariflich festgelegte Zins für das Bauspardarlehen fällig. So kennt der Kunde schon zu Beginn der Finanzierung seine monatliche Ratenbelastung für die Gesamtlaufzeit.
Entscheidender Nachteil dieser Konstruktion ist die mangelnde Transparenz beim Preis. Allein die Angabe der Zinssätze für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen lässt keine eindeutigen Rückschlüsse auf die tatsächlichen Kosten des Produktes zu. Nur wer den Effektivzins für die komplette Finanzierung berechnet, bekommt Preisklarheit im Vergleich zu anderen langfristigen Darlehensangeboten.
Dieser Gesamteffektivzins berücksichtigt auch die Tatsache, dass während der Laufzeit des Vorausdarlehens die angesparten Guthabenbeträge nur mit ein Prozent pro Jahr verzinst werden, obwohl gleichzeitig für den Kredit ein Mehrfaches zu zahlen ist. Deshalb liegt der Vergleichszins nicht einfach im Durchschnitt der Effektivzinssätze von Vorausdarlehen und Bausparkredit, sondern deutlich darüber. Im Beispielkredit mit 28 Jahren Laufzeit konkret bei 6,10 Prozent pro Jahr - trotz 5,11 und 3,90 Prozent effektiv für die Teildarlehen. Doch diesen wichtigen Gesamteffektivzins weist die Deutsche Bank weder im Werbeflyer noch in konkreten Finanzierungsvorschlägen aus.
Fazit: Bauherren, die nicht nur "relaxed", sondern wirklich günstig finanzieren wollen, sollten das db BausparSofortdarlehen meiden. Denn vergleichbare Langfrist-Finanzierungen sind für Effektivzinssätze zu bekommen, die um bis zu einem vollen Prozentpunkt günstiger liegen.