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Produkttest:Für Immobilien-Optimisten

Hypothekenanleihen der WGF: Die Zinsen liegen höher als in der Branche üblich - aber auch die Risiken

Steigende Zinsen an den Kapitalmärkten machen Appetit auf mehr. Da klingen Festzinsen über sechs Prozent, wie sie der Düsseldorfer Immobilienhändler WGF für zwei Unternehmensanleihen bietet, sehr verlockend. Doch Vorsicht: Die beiden Hypothekenanleihen sind nicht frei von Risiken.

Einen festen Zinskupon von 6,35 Prozentpunkten bieten die 2004 und 2006 aufgelegten Hypothekenanleihen der Westfälischen Grundbesitz und Verwaltung AG (WKN A0AQSM und WKN A0JRUKI).

Die Anleihen sollen am 1.Juli 2009 und 15. November 2011 zu 100 Prozent zurückgezahlt werden. Bis dahin werden die Papiere an der Düsseldorfer Börse im geregelten Freiverkehr gehandelt.

Kein Anspruch auf Ausführung

Das bedeutet: Zwar sind fortlaufende Notierungen gesichert, jedoch haben die Anleihenbesitzer keinen rechtlichen Anspruch auf die Ausführung von Aufträgen. Bislang gelten beide Börsenpapiere allerdings als liquide, sodass sowohl Käufe und Verkäufe möglich sind.

Die aktuellen Kursentwicklungen können Anleger über die Homepage der WGF (www.wgfag.de) abrufen. Derzeit liegen die Renditen bei 6,34 beziehungsweise 6,43 Prozent.

Das Besondere an den beiden Hypothekenanleihen: Die Papiere sind zu 90Prozent durch sogenannte erstrangig eingetragene Grundschulden auf vermietete Wohnimmobilien besichert.

Erster Rang im Grundbuch

Damit stehen die Anleihengläubiger bei den von der WGF erworbenen Immobilien im Grundbuch im ersten Rang und werden bei der Verwertung der Immobilien zuerst bedient.

Werbewirksam hat sich die WGF die Hypothekenanleihen vom TÜV-Rheinland zertifizieren lassen und dabei die Gesamtnote "gut" bekommen. Allerdings: Das TÜV-Urteil benotet lediglich die Plausibilität sowie die Transparenz der Anleihe, sagt aber nichts über die Sicherheit der Papiere aus.

Schließlich sind die hohen Renditen - sie liegen bis zu 1,7 Prozent über dem Durchschnitt von Bundesanleihen - nichts anderes als Prämien für höhere Risiken. Und die wollen beim Kauf wohl bedacht sein.

Die WGF ist ein noch junges Unternehmen. Es wurde erst 2003 in Düsseldorf gegründet, hat eine Filiale in Berlin und betreut derzeit ein Anleihenvolumen von rund 50 Millionen Euro.

Zwischenzeitliche Vermietung

Mit den Anleihen finanziert die WGF vornehmlich in Nordrhein-Westfalen Käufe von Immobilien, um diese dann nach zwischenzeitlicher Vermietung möglichst schnell gewinnbringend zu verkaufen.

Bislang liefen diese Geschäfte angesichts des anziehenden Immobilienmarktes glänzend. Für die bis 2009 laufende Anleihe zahlte die WGF 2006 sogar einen freiwilligen Bonus von 0,5Prozent auf den Nominalwert der Anleihe.

Ob der Immobilienhandel aber auch in der Zukunft so gut läuft, weiß niemand. Gehen Geschäfte schief, sind bei den Hypothekenanleihen daher auch Verluste nicht ausgeschlossen. Ein Anspruch auf 100 Prozent Rückzahlung besteht nämlich nur zu Laufzeitende.

Vorzeitige Kündigung nicht möglich

Eine vorzeitige Kündigung ist nicht möglich, nur der Verkauf über die Börse zum jeweiligen Kurs. Und dieser könnte bei einem Umsatzeinbruch bei der WGF drastisch fallen. So stuft denn auch Creditreform Rating beide Anleihen als ,,langfristig spekulativ'' ein (Noten BBB- und BB) und taxiert 85 Prozent des Emissionsvolumens als sicher.

Es bleibt demnach also ein Restrisiko von 15 Prozent, dass die WGF Zinsen und Rückzahlungen nicht voll leisten kann. Dieses Ausfallrisiko ist allerdings geringer als bei vergleichbaren Unternehmensanleihen.

Denn um Ausfallrisiken zu minimieren, investiert die WGF ausschließlich in Wohnimmobilien, die als unterbewertet gelten und damit gute Chancen auf steigenden Wiederverkaufswert haben. So darf beispielsweise der Kaufpreis höchstens 90Prozent des von einem unabhängigen Gutachter geschätzten Verkehrswertes betragen.

Nicht frei von Risiken

Fazit: Im Gegensatz zu öffentlichen Pfandbriefen von Banken, deren Ausfallrisiko wie bei deutschen Staatspapieren fast null ist, sind die von dem privaten Immobilienhändler WGF begebenen Hypothekenanleihen nicht frei von Risiken.

Damit eignen sich die lukrativ verzinsten Papiere für risikobereite Anleger, die einen Crash auf dem deutschen Immobilienmarkt in den nächsten Jahren für wenig wahrscheinlich halten.