"Die anhaltende Konjunkturschwäche führt dazu, so dass die Immobilien unterbewertet sind", fasst Johannes Schneider, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd den Münchner Immobilienmarkt für Kaufobjekte zusammen.
Im Klartext heißt das: Laut Frühjahrsmarktbericht 2005 des IVD Süd haben alle Objekttypen wieder an Wert verloren. Während im Frühjahr 2002 Münchner Einfamilienhäuser (Bestandsobjekt) noch 705.000 Euro gekostet haben, waren sie im Frühjahr 2005 nur noch 650.000 Euro wert. Eine Eigentumswohnung im Bestand wechselte im Frühjahr 2002 für 2700 Euro pro Quadratmeter den Eigentümer, im Frühjahr 2005 kann der Eigentümer beim Verkauf mit 2450 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Lediglich Baugrundstücke für Einfamilienhäuser haben im Vergleich zum vergangenen Frühjahr um 1,7 Prozent zugelegt und kosten 600 Euro pro Quadratmeter, der Wert aus dem Frühjahr 2002 von 655 Euro pro Quadratmeter ist allerdings weit entfernt.
Auch der Vermarktungszeitraum hat sich verlängert. Heute vergehen drei Monate und mehr bis eine Immobilie verkauft ist.
"Die Ankündigung der vorgezogenen Bundestagswahl hat keine Impulse ausgelöst. Die Verbraucher trauen sich trotzdem nicht, größere Anschaffungen zu tätigen. Horten statt anschaffen lautet die Devise", sagt Schneider. Dabei seien die Zeiten so günstig wie nie: Erspartes sei genügend vorhanden, Hypothekendarlehen seien auf Rekordtief und die Immobilienpreise niedrig. Aber die Zurückhaltung der Käufer ist verständlich, wenn man berücksichtigt, dass immerhin 31 Netto-Jahreseinkommen in einem Münchner Einfamilienhaus stecken.
Eine weitere Hemmschwelle für den Immobilienkäufer sei die Finanzierung, so Schneider. Obwohl die Zinsen für Wohnungsbaukredite mit durchschnittlich 4,5 Prozent sehr günstig angeboten werden, gehen deutsche Banken auf Nummer sicher. Selbstständige bekommen zum Beispiel nur ein Darlehen bewilligt, wenn sie seit mehreren Jahren erfolgreich auf eigenen Füßen stehen. Auch das Eigenkapital muss im Verhältnis zum Kaufpreis mit mindestens 20 bis 30 Prozent vorliegen. Allerdings beobachten die Makler des IVD Süd, dass immer öfter österreichische Banken Immobilien in Deutschland finanzieren, da ihre Anforderungen nicht so streng seien wie in Deutschland.
Knapp 180 Makler, Bauträger, Hausverwalter und Sachverständige beurteilen für den IVD Süd zweimal im Jahr den Immobilienmarkt in ganz Bayern.
Teures und billiges Bauland in Bayern
In Bayern sind Grundstücke in und um München am teuersten: Unterschleißheim: 620 €/qm Starnberg: 615 €/qm München: 610 €/qm Unterhaching: 605 €/qm Dachau: 600 €/qm
Orte mit niedrigem Preisniveau: Burkardroth: 30 €/qm Bad Steben: 43 €/qm Tann: 65 €/qm
Teure und billige Einfamilienhäuser in Bayern
Bayerische Orte mit hohen Preisen: Grünwald: 780.000 Euro pro Bestandsobjekt Starnberg: 775.000 Euro Tutzing: 700.000 Euro Oberhaching: 698.000 Euro München: 650.000 Euro Gräfelfing: 645.000 Euro
Bayerische Orte mit niedrigen Preisen: Burkardroth: 130.000 Euro Bad Steben: 145.000 Euro Beilingries: 150.000 Euro Hof: 180.000 Euro
Teure und billige Doppelhaushälften in Bayern
Bayerische Orte mit hohen Preisen: Grünwald: 650.000 Euro pro Bestandsobjekt Oberhaching: 585.000 Euro Tutzing: 575.000 Euro Taufkirchen: 500.000 Euro München: 500.000 Euro Starnberg: 495.000 Euro Gräfelfing: 485.000 Euro
Bayerische Orte mit niedrigen Preisen: Bad Steben: 150.000 Euro Hof: 160.000 Euro Kulmbach: 165.000 Euro Sennfeld: 165.000 Euro Bergtheim: 165.000 Euro
Teure und billige Eigentumswohnungen (Betsand) in Bayern
Bayerische Orte mit hohen Preisen: Tutzing: 2850 €/qm Inning am Ammersee: 2800 €/qm Schäftlarn: 2600 €/qm Ottobrunn: 2500 €/qm Oberhaching: 2500 €/qm Tegernsee: 2500 €/qm Gmund: 2500 €/qm Vaterstetten: 2488 €/qm Starnberg; 2450 €/qm München: 2450 €/qm
Bayerische Orte mit niedrigen Preisen: Hof: 700 €/qm Gundelfingen: 700 €/qm Dilling: 750 €/qm Sennfeld: 770 €/qm Bad Steben: 850 €/qm.