Inzwischen strotzen die offenen Immobilienfonds mit prall gefüllten Kassen und einer seit zwölf Jahren nicht erreichten Performance von fast sechs Prozent wieder vor Kraft. Anscheinend unbeeindruckt von der Finanzkrise.
Ehemalige Sorgenkinder, wie der aus dem Grundbesitz Invest hervorgegangene Grundbesitz Europa der Deutschen Bank Tochter Rreef, erwirtschaften inzwischen zweistellige Renditen. Noch zum Jahreswechsel 2005/2006 hatte der Fonds kurzzeitig schließen und die Anteilsrücknahme aussetzen müssen.
Das Vertrauen der Anleger kehrt zurück. Zwar blieb mit dem 2007 verabschiedeten Investmentänderungsgesetz die große Transparenzinitiative aus, einige Punkte wurden aber verbessert. So sind die Fonds beispielsweise angehalten, ein neues System zur Risikoüberwachung aufzubauen. Zudem agieren die Fonds schon allein aus Imagegründen wesentlich offener als noch vor Jahren.
Laut Statistik des Bundesverbandes Investment und Assetmanagement (BVI) verzeichneten die offenen Immobilienfonds im Jahr 2007 etwa sechs Milliarden Euro Überschuss an frischen Anlegergeldern, nachdem im Jahr zuvor per Saldo noch fast acht Milliarden Euro abgezogen worden waren.
Gutes Risiko-Rendite-Profil
Nach Ansicht des Geschäftsführers der Morgan Stanley Real Estate GmbH, Walter Klug, haben die Mittelzuflüsse des Jahres 2007 mehrere Gründe. "Die Branche ist gestärkt aus der Krise hervorgegangen und hat das Anlegervertrauen zurückgewonnen. Das ist vor allem auch auf die verbesserte Transparenz in der Berichterstattung vieler offener Immobilienfonds zurückzuführen", sagt Klug.
Ein weiterer wesentlicher Punkt, der die Fonds nun attraktiver mache, sei die internationale Ausrichtung. Noch bis 2004 waren sie weitestgehend in Deutschland investiert. Die Streuung der Investments auf verschiedene Länder und unterschiedliche Nutzungsarten minimiere nun länder- und marktspezifische Risiken beträchtlich. "Offene Immobilienfonds haben ein für die langfristige Anlage gutes Risiko-Rendite-Profil. Sie erwirtschaften stabile Erträge, die Fondsanteile unterliegen kaum kurzfristigen Wertschwankungen und können grundsätzlich börsentäglich erworben oder verkauft werden", sagt Klug.
Zudem seien die Ausschüttungen in Deutschland zu einem beachtlichen Teil steuerfrei.
Auch für Nicholas Brinckmann, Geschäftsführer von Hansainvest, ist die derzeitige Stärke der offenen Immobilienfonds nicht überraschend. "Vor allem in Zeiten von turbulenten Aktienmärkten macht sich die geringe Korrelation der offenen Immobilienfonds zu den anderen Assetklassen wie Aktien oder Rentenfonds bemerkbar. Internationale Finanzkrise, stark schwankende Aktienmärkte und die Abgeltungsteuer sorgen derzeit für das hohe Interesse der deutschen Anleger an den offenen Immobilienfonds."
Oft steuerfrei
Dabei scheint sich vor allem die Abgeltungsteuer vorteilhaft auf die offenen Fonds auszuwirken. Insbesondere die Fonds, die zu weiten Teilen im Ausland investieren, profitieren nach Ansicht des Experten von der Abgeltungsteuer. "Aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen und der im Ausland oft geringeren Steuersätze als in Deutschland können die Fonds zu einem hohen Prozentsatz steuerfrei ausschütten." Dies mache sie vor allem im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen und Aktien profitabel, bei denen Zinsen und Dividenden in voller Höhe mit der Abgeltungsteuer belegt würden.
Eine besondere Rolle kommt aus Brinckmanns Sicht den offenen Fonds derzeit auch beim Thema Inflation zu. Die Immobilie, gerne auch als Betongold bezeichnet, ist eine ideale Anlage, um sich vor der Inflation zu schützen. Die befindet sich in Deutschland mittlerweile auf einem 13-Jahreshoch. Ein Großteil der Mieteinnahmen vieler Fonds ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. "Steigt die Inflation, steigen auch die Mieteinnahmen", sagt Brinckmann.
Auch die Krise auf den internationalen Finanzmärkten scheint die offenen Fonds eher zu beflügeln und sie in eine sehr gute Position gebracht zu haben. "Aktuell haben offene Immobilienfonds noch bessere Chancen, attraktive Investitionen zu tätigen. Grund dafür ist die derzeitige Schwäche fremdfinanzierter Investoren auf den internationalen Märkten", sagt Hubert Spechtenhauser, Sprecher des Vorstands der Commerz Real AG. "Investoren, die sich vorrangig über Fremdkapital finanzieren, kämpfen mit erheblichen Einschränkungen, weil die Banken Schwierigkeiten haben, verbriefte Kredite am Kapitalmarkt zu platzieren und sich zu refinanzieren. Hohe Fremdfinanzierungen von deutlich über 50 Prozent sind daher deutlich erschwert."
Vor diesem Hintergrund seien die eigenkapitalstarken offenen Immobilienfonds, die mit reichlich Anlegergeld versehen sind, bevorteilt.
Stark wirkt sich das auf den internationalen Märkten aus, auf denen die deutschen offenen Immobilienfonds konkurrenzfreier agieren können als noch vor wenigen Jahren. Für die offenen Immobilienfonds bleibe Deutschland zwar ein wichtiger Akquisitionsmarkt, allerdings würden Investments im Ausland weiter an Bedeutung gewinnen. "Bereits jetzt sind die offenen Immobilienfonds mit fast 70 Prozent ihres gesamten Immobilienvolumens schon mehr im Ausland als in Deutschland investiert", sagt Spechtenhauser.