(SZ vom 19.10.2001) Rund 156 Milliarden Mark flossen nach Schätzungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im vergangenen Jahr an Investitionskosten in den Wohnungsbestand in Deutschland. Zumindest an den Modernisierungskosten können Mieter mit einer Mieterhöhung beteiligt werden, wenn es sich tatsächlich um eine Modernisierung handelt und nicht um eine Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung, die der Vermieter aus der eigenen Tasche bezahlen muss.
Baumaßnahmen, die den Wohnkomfort verbessern, Energie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen, können aber auf die Mieter umgelegt werden. Seit 1. September gilt dies nicht nur für Maßnahmen, die Heizenergie einsparen, sondern zum Beispiel auch für Strom.
Hotelkosten übernehmen
Klar liegt der Fall, wenn eine bisher nicht vorhandene Toilette, ein Bad oder eine Dusche eingebaut werden sollen. Auch der Anbau eines Balkons, der Einzug einer Dunstabzugshaube oder die Installation einer Gemeinschaftsantenne oder eines Kabelanschlusses sind Modernisierungsmaßnahmen. Dies gilt auch für bauliche Schutzmaßnahmen vor Diebstahl und Gewalt durch den nachträglichen Einbau von Sicherheitsschlössern, Kellervergitterungen oder Rollläden, für den Ausbau einer Waschküche oder eines Trockenraums, den Bau eines Kinderspielplatzes oder die Beleuchtung des Hauseinganges.
Über solche Maßnahmen muss der Vermieter seinen Mieter rechtzeitig schriftlich informieren, seit 1.September spätestens drei Monate (bisher: zwei Monate) vor Beginn der Maßnahme. Im Ankündigungsschreiben müssen voraussichtlicher Umfang, Beginn und Dauer der Baumaßnahmen sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt werden (§ 554 Absatz 3 BGB). Wurde die Heizung modernisiert, muss der Vermieter durch eine so genannte Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Umfang sich ein geringerer Verbrauch an Heizenergie ergibt. Andernfalls braucht der Mieter die Mieterhöhung nicht zahlen (Kammergericht Berlin, Aktenzeichen: 8 RE-Miet 6159/00).
Wird die zukünftige Miethöhe vom Vermieter nicht angegeben oder fällt die Erhöhung um mehr als zehn Prozent höher aus als angekündigt, verschiebt sich der Zahlungstermin für den Mieter um sechs Monate (§ 559b Absatz 2 BGB).
Ablehnung der Modernisierung
Der Mieter kann sich mit der Modernisierung nicht einverstanden erklären, wenn diese für ihn, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeutet. Lärm, Schmutz, Erschütterungen oder die Tatsache, dass einzelne Räume durch die Baumaßnahmen vorübergehend nicht mehr zu nutzen sind, können vor allem für ältere, körperlich behinderte oder kranke Mieter unzumutbar sein.
Hat der Mieter mit Zustimmung des Vermieters bereits selbst modernisiert und werden seine Aufwendungen durch die Modernisierung hinfällig, darf er ebenfalls ablehnen.
Eine Härte kann auch in der zu erwartenden Mieterhöhung liegen. Wird die Wohnung durch die Modernisierung allerdings nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, wie er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes angetroffen wird, kann die Miete auch deutlich erhöht werden (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen: VIII ARZ 5/91). Lehnt der Mieter die Modernisierung ab, kann der Vermieter nur auf Duldung klagen.
Aufschlag auf die Jahresmiete
Nach der Modernisierung kann der Vermieter auch nach neuem Recht elf Prozent der Baukosten auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Wachsamkeit ist dennoch geboten: "Mieterhöhungen sind oft unwirksam oder fallen zu hoch aus", sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Köln. Die Vermieterseite versuche bisweilen, alle Kosten als Modernisierungsmaßnahmen zu deklarieren, obwohl es sich um Reparaturmaßnahmen handele, die der Vermieter übernehmen müsse. Man solle deshalb die Mieterhöhung noch einmal von einem Fachmann überprüfen lassen.
Prinzipiell darf der Vermieter nur die tatsächlich entstandenen Aufwendungen auf die Miete aufschlagen. Kreditkosten, die der Vermieter für die Modernisierung aufgenommen hat, können daher nicht zu einer Mieterhöhung führen.
Auch wenn der Mieter die Modernisierung dulden muss: Er kann verlangen, dass Aufwendungen, die ihm durch den Umbau entstehen, erstattet werden, notfalls sogar Hotelkosten. Das Gesetz geht sogar noch einen Schritt weiter: Auf Verlangen muss der Vermieter seinem Mieter einen Vorschuss leisten (§ 554 Absatz 4 BGB). Wird der Mieter durch den Umbau in seiner Wohnung sehr beeinträchtigt, kann er unter Umständen auch die Miete kürzen, selbst wenn er der Modernisierung zugestimmt hat. Wegen einer geplanten Modernisierung kann der Vermieter nie kündigen.
Anders der Mieter: Muss er eine Modernisierung über sich ergehen lassen, kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.