Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses an einen neuen Eigentümer bringt Fragen für die Bewohner mit sich. Nicht selten befürchten sie auch Probleme. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat die Antworten auf die wichtigsten Fragen zusammengestellt:
Was kann sich bei einem Eigentümerwechsel am Mietvertrag ändern?
Der neue Eigentümer tritt in den alten Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein. Er darf den Vertrag nicht kündigen, um einen neuen Vertrag aufzusetzen oder etwa Passagen daraus zu ändern. Vertragsänderungen bedürfen immer der Zustimmung des Mieters. Der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Fristen beziehungsweise an die Kündigungsrechte im Mietvertrag halten.
Darf nach dem Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Vermieter dürfen die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die letzte Mieterhöhung muss dabei aber mindestens zwölf Monate zurückliegen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Anpassungen der Betriebskosten werden bei der Berechnung dieser Grenze allerdings nicht berücksichtigt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich beispielsweise aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt.
Was ist zu beachten, wenn das Haus in eine Eigentumsanlage umgewandelt wird?
Mieter haben im Falle eines Verkaufs der einzelnen Wohnungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Wohnung, sofern der Vermieter diese nicht an Angehörige seiner Familie oder seines Haushaltes verkauft. Will der Mieter die Wohnung erwerben, muss er dies gegenüber dem Vermieter erklären.
Wer erstattet die Kaution zurück?
Zieht der Mieter aus, bekommt er die Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück. Dabei ist es egal, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Eine Ausnahme gilt, wenn das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel bereits beendet war (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 219/06).
Wer rechnet nach Verkauf die Nebenkosten ab?
Für die Abrechnung der Betriebskosten ist derjenige zuständig, der am Ende der jeweiligen abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter war, auch wenn etwaige Gutachten oder Nachzahlungen meist erst ein bis zwei Jahre später abgerechnet werden. Daran ändert auch ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel nichts (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 168/03).