Das Mietrecht ist komplex und die zahlreichen aktuellen Urteile machen es Mieter und Vermieter nicht leicht, den Überblick zu behalten. Dabei ist es wichtig zu wissen, wie man sich verhalten muss in bestimmten Situationen, damit das eigene Recht nicht verfällt. Zehn typische Situationen aus dem Mietalltag.
1. Selbstauskunft: erlaubte und unzulässige Fragen
Damit sich der Vermieter ein Bild von dem Wohnungsbewerber machen kann, darf er um eine Selbstauskunft bitten. Der Interessent muss diesen Fragebogen nicht ausfüllen, aber wenn er einziehen will, sollte er kein Geheimnis aus sich machen. Allerdings darf der Vermieter bestimmte Fragen nicht stellen. Tut er es trotzdem, darf der Mieter lügen, ohne dass er irgendwelche Nachteile befürchten muss.
Hier nun erlogene, aber überzeugende Antworten, die beim Vermieter gut ankommen.
Zulässige Fragen sind:
Welche Beruf üben Sie aus und seit wann? Wer ist Ihr Arbeitgeber? Wie hoch ist Ihr Einkommen? Familienstand? Erhalten Sie Sozialhilfe? Wie viele Personen werden einziehen? Wie alt sind die Personen, die einziehen werden? Warum wollen Sie aus Ihrer alten Wohnung ausziehen?
Der Miet-Interessent muss darauf ehrlich antworten.
Unzulässig sind folgende Fragen:
Wie oft bekommen Sie Besuch? Mögen Sie Tiere? Welche Musikrichtung hören Sie? Rauchen Sie? Sind Sie Mitglied im Mieterverein? Möchten Sie (weitere) Kinder haben? Sind Sie gesundheitlich beeinträchtigt?
Auf diese Fragen kann sich der Bewerber eine Antwort ausdenken, die mit der Wahrheit nichts zu tun haben muss.
2. Mietvertrag: individuelle Klauseln
Die Formulierungen im Standard-Mietvertrag passen nicht immer, deshalb vereinbaren Mieter und Vermieter individuelle Klauseln. Diese Absprachen haben den Vorteil, dass sie nicht an die "allgemeinen Geschäftsbedingungen" gebunden sind und somit größere Freiheiten gelten. Bedingung: Die Klauseln dürfen nicht sittenwidrig sein und sie dürfen nicht gegen Gesetze verstoßen.
Ein Tipp: Diese spezifizierten Absprachen sollten sich von den Formularklauseln sichtbar unterscheiden. Deshalb sollten sie unter den Punkt "Individuelle Absprachen", die meistens den Standard-Mietvertrag abschließen, eingetragen werden oder auf einem gesonderten Blatt aufgezeichnet werden.
Allerdings gibt es auch einen Knackpunkt bei den individuellen Klauseln. Es muss erkennbar sein, dass bei der Vereinbarung auch die Interessen des Mieters brücksichtig worden sind. Und genau dies ist oft nicht gegeben, so dass im Falle eines Prozesses der Richter ein Mieter-freundliches Urteil fällt.
Ein Klassiker unter den unwirksamen Vertragsklauseln: "Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug den Teppichboden von einer Fachfirma reinigen zu lassen."
3. Schönheitsreparaturen: unwirksame Klauseln
Das Gesetz ist mieterfreundlich. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt eindeutig, dass Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind. Paragraph 538 lautet: "Verschlechterung der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." Der Mieter kann also ausziehen, ohne zu renovieren. Erst mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag kann er die Pflicht an seinen Mieter weitergeben.
Der Vermieter muss allerdings berücksichtigen, dass er seinen Mieter nicht zu viel auferlegt. Die Konsequenz wäre: Der Mieter kann tatenlos ausziehen.
Verteilen sich die einzelnen Schönheitsreparaturen auf mehrere Vertragsklauseln, werden sie alle gemeinsam beurteilt. Das heißt: Wenn auch nur eine einzige Regelung unwirksam ist, gelten alle anderen auch nicht mehr.
Folgende Klauseln benachteiligen den Mieter zu stark, so dass sie unwirksam sind:
Das Wörtchen "mindestens": Nach Ansicht des Gerichts ist eine Wohnung nach zwei, drei oder fünf Jahren nicht in jedem Fall renovierungsbedürftig. Der Vermieter kann zwar Fristen bestimmen, aber in Verbindung mit den Worten "mindestens" oder "immer" oder "auf jeden Fall" ist die gesamte Klausel ungültig. Mit dem Ergebnis: Der Mieter muss gar nichts renovieren.
Konkret ist folgende Formulierung unwirksam: "Der Mieter ist verpflichtet (...) Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen (...). Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 361/03
Zu pauschal: "Der Mieter wird die Wohnung bei Auszug renovieren, wobei es unberücksichtigt bleibt, wann das letzte Mal renoviert wurde." Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 4 REMiet 4/80
Kein Fall für den Profi: Der Vermieter darf nicht verlangen, dass die Renovierung nur von einer Fachfirma ausgeführt werden muss. Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 8 REMiet 2/92.
Kein neuer Boden: Auch wenn der Mietvertrag "die Erneuerung des infolge des normalen und damit vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichboden" vorschreibt, muss der Mieter keinen neuen Teppich verlegen. Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 30 REMiet 3/90.
Keine Schönheitsreparaturen: Abschleifen und versiegeln des Fußbodens ist sehr teuer. Deshalb ist es verlockend, diese Pflichten an den Mieter weiterzugeben. Das ist aber nicht erlaubt, da diese Arbeiten keine Schönheitsreparaturen mehr sind. Als Faustregel gilt: Nur, was beim normalen Wohnen abgenutzt und mit Farbe, Tapeten und Gips erneuert werden kann, sind Schönheitsreparaturen.
4. Nebenkosten: einen Posten vergessen abzurechnen
Jahr für Jahr müssen die Nebenkosten abgerechnet werden, wenn das vertraglich vereinbart worden ist. Oft wird ein Posten vergessen: die Grundsteuer. Kann der Vermieter sie dann gesondert nachfordern? Oder ist sein Recht verfallen, weil die unvollständige Nebenkostenabrechnung schon in die Hände des Mieters gelangt ist?
Zunächst sollte der Vermieter im Mietvertrag einsehen, welche Nebenkosten aufgelistet sind. Wird dort die Grundsteuer zum Beispiel nicht genannt, kann der Vermieter sie nachträglich nicht einfach ergänzen mit der Begründung: Laut Verordnung darf die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden. Dies entspräche einer Vertragsänderung, der der Mieter zustimmen muss und das wird er bestimmt nicht tun, wenn er mehr zahlen muss.
Verweist der Mietvertrag auf die Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung, dürfen alle Posten auf den Mieter umgelegt werden. Hat der Vermieter einzelne Nebenkostenarten nicht abgerechnet, kann er dies für die Zukunft ändern und ab sofort alle Kosten geltend machen. Mit einer Ausnahme: Hat er schon jahrelang einige Posten vergessen, kann er sie nie mehr abrechnen. Diese Vergesslichkeit entspricht einer stillschweigenden Vertragsänderung mit der der Vermieter sein Recht verloren hat.
Richter sind sich in ihren Urteilen nicht einig, ob die entgangenen Nebenkosten nachgefordert werden dürfen. In jedem Fall ist es nicht leicht, nachträglich Geld zu verlangen.
Hier sind alle Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung im Überblick:
- Grundsteuer - Wasserversorgung - Entwässerung (Abwasser- oder Kanalgebühren) - Heizkosten - Warmwasserkosten - Fahrstuhlkosten (Wartungskosten dürfen umgelegt werden, Reparaturkosten aber nicht) - Straßenreinigung und Müllabfuhr - Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung - Gartenpflege (nicht: Neugestaltung des Gartens) - Beleuchtung - Schornsteinreinigung - Sach- und Haftpflichtversicherungen - Aufwand für einen Hausmeister - Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel - Wäschepflege (Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, Trockner, Bügelautomaten, Wartung der Geräte. Stellt der Vermieter Münzgeräte auf, muss er nachweisen, dass diese Einnahmen die tatsächlichen Kosten nicht decken), - "sonstige Betriebskosten", etwa für ein Schwimmbad oder eine Sauna (Der Mieter muss diese Posten nur zahlen, wenn sie im Mietvertrag genau beschrieben sind).
5. Mieterhöhung: Der Mieter stimmt nicht zu
Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, muss der Mieter zustimmen. Es reicht also nicht, wenn der Vermieter in einem Schreiben ankündet, dass die Miete von einem bestimmte Tag an teurer wird. Der Mietvertrag legt die Miete fest und dieser Vertrag wurde von beiden Seiten unterschrieben. Soll die Miete nun steigen, müssen wieder beide zustimmen.
Deshalb muss im Schreiben deutlich zum Ausdruck kommen, dass der Mieter aufgefordert ist zuzustimmen.
Wenn die Mieterhöhung in Ordnung ist, hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Mieters. Der Mieter hat zwei Monat Zeit, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist.
Eine bestimmte Form für die Zustimmung ist nicht vorgeschrieben: Der Mieter kann sie mündlich, per Mail, per Fax oder per Brief erklären. Schweigen ist keine Zustimmung. Schweigt der Mieter und zahlt weiterhin den alten Betrag, wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Allerdings riskiert er mit diesem Verhalten einen teuren Prozess, wenn er dafür keinen triftigen Grund hat. Schweigt der Mieter und zahlt den neuen Preis über mehrere Monaten hinweg, gilt die Erhöhung als stillschweigend angenommen.
6. Mietminderung: Der Mieter kürzt die Miete
Feuchte Flecken an der Decke, die Heizung springt nicht an oder die neuen Nachbarn lärmen bis tief in die Nacht: Das sind alles Gründe, warum der Mieter nicht mehr die gesamte Miete zahlen muss. Auch wenn der Vermieter nicht verantwortlich ist für den Mangel, zum Beispiel bei Lärm von der nahen Baustelle, darf der Mieter die Miete trotzdem kürzen. So will es das Gesetz § 536 BGB. Begründung: Der "Gebrauch der Mietsache" ist eingeschränkt.
Zur Pflicht des Mieters zählt, dass er seinen Vermieter umgehend über den Mangel informieren muss. Die Mietminderung selbst muss er nicht ankündigen. Er kann sofort die Miete kürzen, sobald er den Mangel festgestellt hat.
Es müssen allerdings folgende Voraussetzungen erfüllt sein, sonst ist die Mietkürzung nicht gerechtfertigt:
Bagatellschäden - wie Silberfischchen im Bad oder drei Ameisen in der Wohnung - sind kein ausreichender Grund, um die Miete zu mindern.
Der Mieter muss den Mangel nachweisen können, Behauptungen reichen nicht.
Der Mangel war nicht bekannt als der Mietvertrag unterschrieben worden ist. Oder der Vermieter hat versprochen, den Mangel zu beheben, aber doch nichts unternommen.
Hat der Mieter den Mangel bislang widerspruchslos akzeptiert, kann er ihn nicht plötzlich beanstanden.
Es gibt keine allgemeingültige Antwort darauf, wie hoch welcher Mangel berechnet wird. Stattdessen liegen viele Gerichtsurteile vor, die für konkrete Einzelfälle Maßstäbe gesetzt haben.
7. Haustier: Der Mieter will einen Hund
Ein Blick in den Mietvertrag reicht, um zu klären, ob der Hund einziehen darf oder nicht. Ist in einer individuellen Klausel vereinbart worden, dass die Tierhaltung generell untersagt ist, haben Hund, Katze und auch Kleintiere wie Hamster oder Wellensittiche keine Einzugserlaubnis. Ist dieses radikale Verbot aber eine Klausel in einem Formularmietvertrag, darf der Mieter alle üblichen Haus- und Kleintiere anschaffen. Dabei muss aber immer gewährleistet sein, dass die Bewohner nicht belästigt werden.
Oft steht im Mietvertrag, dass der Mieter um Erlaubnis fragen muss. Wichtig: Der Vermieter kann die Zustimmung nicht willkürlich vorenthalten, wenn schon seine anderen Mieter einen Hund im Haus halten.
Werden Haustiere weder im Mietvertrag, noch in den individuellen Vereinbarungen oder in der Hausordnung erwähnt, sollte der Mieter trotzdem seinen Vermieter um Erlaubnis bitten. Im schlimmsten Fall, müsste das Tier wieder abgeschafft werden.
Ausnahmen bestätigen die Regel: Ein Blindenhund ist immer erlaubt, auch betagten Mietern darf die Erlaubnis für die Haltung eines kleinen Hundes nicht verweigert werden.
8. Parabolantenne: Der Mieter will mehr fernsehen
Bei dem Thema "Parabolantenne" auf dem Balkon oder neben dem Fenster kollidieren zwei Rechte: Das des Eigentümers, weil nur er über sein Eigentum verfügen darf und das des Mieters, der den Zugang zu allen üblichen Informationsquellen benötigt. Welches wiegt nun schwerer?
Damit eine Schüssel aufgehängt werden darf, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
Das Haus verfügt über keinen Breitbandkabelanschluss oder eine Gemeinschafts-Parabolantenne. Mit einer Ausnahme: Der Mieter ist Ausländer und kann nur so Heimatsender empfangen.
Die Antenne wird fachmännisch montiert.
Die Montage stellt keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar und beeinträchtigt nicht nennenswert das Erscheinungsbild.
Der Mieter trägt alle anfallenden Kosten und Gebühren - auch für die Demontage.
9. Eigenbedarf: Der Vermieter will in die Wohnung
Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst braucht oder für einen nahen Familienangehörigen, kann er seinem Mieter kündigen. Die Begründung lautet dann: Eigenbedarf. Der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen, warum er oder seine Familie in die Wohnung ziehen wollen. Typische Fälle: Die Mieterwohnung ist der Altersruhesitz des Vermieters, der Sohn oder die Tochter wollen eine Familie oder einen eigenen Hausstand gründen, der Vermieter lässt sich scheiden und einer der Eheleute braucht die Wohnung, die Tochter oder der Sohn sollen in die Nähe des Vermieters ziehen.
Zieht der Mieter aus, muss die Wohnung tatsächlich von demjenigen bezogen werden, der als Grund in der Kündigung angegeben worden war. Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde, um die Wohnung freizubekommen, kann der Mieter auf Schadenersatz klagen. Bekommt er Recht, muss der Vermieter sämtliche Kosten zahlen, die durch den Umzug entstanden sind.
10. Auszug: Übergabe protokollieren
Ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe ist sinnvoll. Es ist eine Grundlage, um Ansprüche geltend zu machen. Werden später Schäden erkannt, die nicht im Übergabeprotokoll erwähnt worden sind und haben Vermieter und Mieter das Protokoll unterschrieben, kann keiner mehr für diese Schäden verantwortlich gemacht werden. Der Vermieter beim Auszug und der Mieter beim Einzug können sich auch nicht darauf berufen, dass der Mangel bei der Übergabe nicht zu erkennen war.
Verweigert eine Seite die Unterschrift, gilt die Übergabe als nicht stattgefunden. Mit der Folge: Hat der Mieter nicht unterschrieben und entdeckt der Vermieter nachträglich noch Mängel, kann er auch diese geltend machen. Der Vermieter muss den Mangel aber dokumentieren und unter Umständen ein Beweissicherungsverfahren durchführen.
Unterschreibt der Vermieter nicht das Übergabeprotokoll oder nimmt er diesen Termin nicht wahr, sollte der Mieter mit einem Zeugen den Zustand der Wohnung schriftlich und mit Fotos dokumentieren.
Inhalt des Protokolls:
Bestandteile des Protokolls sind die Namen der Mieter, des Vermieters, eventuell des Zeugens, Adresse der besichtigten Wohnung, Datum, Unterschriften von Mieter, Vermieter und Zeugen. Gleichzeitig sollte auch erfasst werden, ob eine Schlüsselübergabge erfolgt ist und wie viele Schlüssel zurückgegeben worden sind.
Im Protokoll sollte jedes einzelne Zimmer stehen, auch Diele, Balkon, Keller oder Garage. Für jeden Raum sollte festgestellt werden, ob der Zustand in Ordnung ist oder ob ein Mangel vorliegt. Der Mangel sollte knapp beschrieben werden. Sind sich die Parteien einig über den Mangel, sollte das Protokoll auch dokumentieren, wer den Mangel bis wann behebt.
Tipps für eine reibungslose Übergabe:
Der Termin sollte bei Tageslicht stattfinden. Sonst lässt sich kaum feststellen, wie die Malerarbeiten ausgeführt worden sind.
Der Vermieter sollte sich genügend Zeit nehmen für die Übergabe der Wohnung.
Es sollten Fotos gemacht werden, die den Zustand der Wohnung dokumentieren.
Eine starke Taschenlampe beleuchtet auch die dunkelste Ecke in der Abstellkammer.
Alle technischen Einrichtungen (Toilettenspülung, Fenster, Rollläden, Markisen, Wasserhähne, Herd in der Küche) überprüfen.
Buch-Tipp
Noch nicht genug? Dann hilft der Ratgeber von Matthias Nöllke "Die 101 häufigsten Fallen für Vermieter" weiter. Der Titel wendet sich zwar an Vermieter, aber das Buch ist eine gute Hilfe für Mieter. Schließlich will auch er wissen, ob Vermieter zum Beispiel in seiner Eigenbedarfskündigung die Form wahrt. Die Situation sind keine Einzelfälle, sondern stammen aus dem echten Mietalltag: Welche Fragen darf der Vermieter bei der Selbstauskunft überhaupt stellen, kann der Mieter die Miete mindern, wenn in der Nachbarschaft eine Baustelle lärmt, wie soll der Vermieter reagieren, wenn der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist? In einer leicht verständlichen Sprache erklärt Nöllke die Rechtslage. Eine praktische Ergänzung: Auf der CD-Rom sind Musterverträge und -briefvorlagen gespeichert sowie wichtige Gesetzestexte. Im Buch weist ein Disketten-Symbol an der passende Stelle auf den CD-Rom-Inhalt hin.