Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Mietern gestärkt. Wer nach seinem Einzug mit nachträglich aufgetretenen Mängeln konfrontiert wird - etwa mit Lärm aus der Nachbarwohnung -, kann sich auch nach längerer Zeit dagegen zur Wehr setzen, entschied das Gericht. Bisher verlor der Mieter sein Recht zur Mietminderung, wenn er mehr als sechs Monate vorbehaltslos den vollen Betrag weiter zahlte.
Das Grundsatzurteil gilt allerdings nur für die Zeit nach der Mietrechtsreform vom 1. September 2001, die der Auslöser der geänderten Rechtsprechung war.
Alte Regelung
Nach bisheriger Rechtslage verloren Mieter das Recht auf Minderung für die Zukunft, wenn sie nach Auftreten eines Mangels etwa sechs Monate lang vorbehaltlos die Miete in voller Höhe weiterbezahlt hatten. Der Gesetzgeber kritisierte zwar diese Rechtsprechung, die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahr 1936 zurückgeht, korrigierte sie aber allenfalls indirekt.
Neue Frist
Der VIII. Zivilsenat machte deutlich, dass der Mieter nicht unbegrenzt abwarten kann, bevor er seine Rechte geltend macht. Nach einer gewissen Frist könne der Mieter sein Minderungsrecht durch Verwirkung verlieren. Obwohl der BGH keinen genauen Zeitraum nannte, dürfte der Anspruch im Regelfall frühestens nach einem Jahr verwirkt sein - das ist die Frist, die den Vermieter normalerweise für Nachforderungen wegen der Nebenkosten eingeräumt wird. Auch längere Fristen sind denkbar, weil eine Verwirkung von den Umständen des Einzelfalls abhängt.
Der konkrete Fall
Der Mieter, der das Grundsatzurteil erstritten hat, wird davon kaum profitieren. Seine Ansprüche erstrecken sich bis auf eine Monatsrate auf den Zeitraum vor der Mietrechtsreform. Der Mieter, der seit 1979 in einem Mehrfamilienhaus in Frankfurt/Main wohnt, musste 1994/1995 an erhebliche Lärmbelästigungen hinnehmen. In die Nachbarwohnung war nämlich eine überaus laute Großfamilie eingezogen, die weder er selbst noch die Vermieterin, eine Wohnungsbaugesellschaft, zu bändigen vermochte. Der Mieter hatte die Gesellschaft erstmals im Februar 1997 auf die Lärmbelästigung aufmerksam gemacht und danach die Monatsmiete um 70 Mark gemindert. Zwei Jahre später zahlte er zwar die einbehaltenen Mietanteile unter Vorbehalt nach, minderte aber kurz darauf erneut die Miete. Die Wohnungsbaugesellschaft klagte auf die rückständige Miete in Höhe von gut 1000 Euro für die Zeit zwischen Juli 1999 und September 2001. Amts- und Landgericht sprachen der Vermieterin das Geld zu, weil der Mieter sein Recht auf Minderung durch die früheren Zahlungen verwirkt habe.
Aktenzeichen: VIII ZR 274/02
(Süddeutsche Zeitung - Helmut Kerscher/ dpa)