Form und Inhalt der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und handschriftlich von allen Mietern unterschrieben werden, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben. Ausnahme: Ein Mieter hat nach Trennung oder Scheidung die Wohnung bereits vor vielen Jahren verlassen. In diesem Fall reicht die Unterschrift des Mieters, der noch in der Wohnung lebt.
Kündigungen per E-Mail, Telegramm oder Fax sind unwirksam.
Die Kündigung muss nicht begründet werden. Kündigt der Mieter allerdings fristlos, muss er eine Begründung anführen.
Fristen
Der Bundestag hat mit einem neuen Gesetz klar gestellt, dass die Dreimonatsfrist für alle Standard-Mietverträge gilt: Damit kann ein Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag von 1. Juni 2005 an auch dann mit einer dreimonatigen Frist kündigen, wenn in seinem vor September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind. Ausgenommen von dieser Regel bleiben individuell vereinbarte Mietverträge.
Auch für Zeitmietverträge gilt nicht die drei-Montats-Frist. Eine Kündigung ist während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen, außer der Mieter hat Grund zur fristlosen Kündigung. Er hat auch ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Wohnung modernisiert wird oder die Mieter erhöht wird.
Wann muss die Kündigung eintreffen?
Die Kündigung muss am dritten Werktag des Monats beim Vermieter im Briefkasten sein und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Dabei wird der Samstag als ein Werktag gerechnet - auch aus Sicht des Bundesgerichtshofs (BGH). Das Karlsruher Gericht hat entschieden, dass der Samstag - dem allgemeinen Sprachgebrauch folgend - auch im Mietrecht nicht als Sonn- oder Feiertag einzustufen ist. Das heißt: Fällt der 1. Juni zum Beispiel auf einen Samstag, muss die Kündigung spätestens am Dienstag, den 4. Juni eintreffen, der Vertrag endet am 30. August.
Der beste Weg für die Kündigung
Für die Frist der Kündigung gilt nicht das Absendedatum, sondern das Datum des Empfangs. Die Kündigung ist eine rechtsverbindliche Erklärung und muss nachweislich beim Vermieter ankommen. Die Schwierigkeit ist jedoch, dass der Mieter den Zugang beweisen muss.
Um sicher zu gehen kann er den Brief als Einschreiben mit Rückschein, als Übergabe-Einschreiben oder als Einwurf-Schreiben verschicken. Damit ist aber nicht gewährleistet, dass die Kündigung den Vermieter wirklich erreicht hat. Er braucht das Einschreiben nicht abholen, und schon ist die Zustellung rechtlich nicht erfolgt. Somit verschiebt sich die Kündigung, da sie nur wirkt, wenn der Empfänger sie auch tatsächlich erhält.
Und selbst wenn der Vermieter den Brief zwar nachweislich bekommen hat, könnte er nun behaupten, dass das Kuvert leer sei. Kann er aber nicht schlüssig erklären, warum zum Beispiel das Einschreiben bei ihm nicht angekommen ist, ist rechtlich von einer unzulässigen Zugangsvereitelung auszugehen. Die Zugangsvereitelung führt dazu, dass der Brief doch als fristgerecht zugegangen gilt.
Empfangsbedürftige Willenserklärungen wie eine Kündigung sollten daher immer so versandt werden, dass die Zustellung sicher bewiesen werden kann. Will der Mieter diese Probleme vermeiden, sollte er das Schriftstück persönlich übergeben in Gegenwart eines neutralen Zeugens. Der Zeuge sollte auch bestätigen, dass der Briefumschlag den Kündigungsbrief enthalten hat.
Übrigens: Richter setzen voraus, dass der Briefkasten einmal am Tag geleert wird. Wird der Brief aber erst nach 16 Uhr eingeworfen, gilt die Kündigung erst als am nächsten Tag beim Empfänger eingetroffen. Ist der Empfänger aber im Urlaub oder im Krankenhaus, muss er sich darum kümmern, dass sein Vertreter an die Post kommt.
Ursprünglichen Zustand herstellen
Bauliche Veränderungen sind Eingriffe in die Bausubstanz. Wurden sie ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen, ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen.
Einbauten und Einrichtungen hat der Mieter beim Auszug zu entfernen, auch in Kellern und Dachböden.
Regeln über Schönheitsreparaturen einhalten
Schönheitsreparaturen werden nur fällig, wenn dies im Vertrag steht.
Schlüsselübergabe
Der Mieter muss dem Vermieter oder dem Verwalter sämtliche Schlüssel zurückgeben - am besten nicht zwischen Tür und Angel in die Hand drücken, sondern sich die Rückgabe schriftlich bestätigen lassen. Kommt ein Übergabetermin nicht zustande, die Schlüssel nur im Beisein eines unabhängigen Zeugen in den Briefkasten von Hauswart oder Vermieter werfen.
Abrechnung der Nebenkosten
Betriebskosten werden einmal jährlich abgerechnet. Nach- oder Rückzahlungsansprüche fallen kaum auf den Auszugstermin. Daher sollte man dem Vermieter die neue Anschrift geben.
Doppelter Versicherungsschutz
Hausratversicherungen sollte man vor dem Umzug schriftlich informieren. Dann besteht Versicherungsschutz für beide Wohnungen. Für die alte erlischt er spätestens zwei Monate nach dem Umzugstermin.
Zustand der Wohnung festhalten
Übergabeprotokolle dokumentieren den Zustand der Räume. Ist der Vermieter zu einem Rundgang durch die geräumte Wohnung nicht bereit, sollte der Mieter sie mit Zeugen besichtigen und Fotos machen. Vor dem Umzug sollte auch mit einem Zeugen das Treppenhaus begutachtet werden, damit man später nicht für Schäden haften muss, die es schon vorher gab.