Berechtigte Provision
Der Makler hat deutlich gemacht, dass er eine Provision verlangt und wer sie zahlt. Es herrscht also Einigkeit über Kosten und Verteilung.
Seine Provision ist ein Erfolgshonorar. Es ist ein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen worden.
Er vermittelt oder weist nach die Gelegenheit zum Vertragsabschluss. Nachweisen heißt, der Makler gibt Informationen weiter wie Adresse, Lage, Bezeichnung im Grundbuch, Angaben zum Verkäufer/ Vermieter. Vermitteln heißt, der Makler verhandelt zu Ihrem Gunsten mit dem Verkäufer/ Vermieter, so dass der Vertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer zum Abschluss kommt.
Makler und Verkäufer/ Vermieter sind verschiedene Personen und sind rechtlich wie wirtschaftlich nicht identisch.
Das Angebot entspricht den Vertragsbedingungen. Weichen unwesentliche Bestandteile ab, schadet das der Provision nicht. Ist der Kaufpreis aber wesentlich höher als im Angebot, verdient der Makler nichts. Unwesentliche Abweichung vom Kaufpreis: Anstatt 260.000 DM muss der Käufer 275.000 DM zahlen. Wesentliche Abweichung: Anstatt 350.000 DM muss der Käufer 450.000 DM zahlen. Springt ein anderer Verkäufer in den Vertrag ein, ist keine Provision fällig. Steht der neue Verkäufer aber in einem familiären Verhältnis zum ursprünglichen Verkäufer - also Ehepartner, unverheirateter Partner, Eltern oder Kinder - ist Provision trotzdem fällig.
Der Kaufvertrag ist rechtsgültig zustande gekommen.
Nur durch den Makler ist der Vertrag abgeschlossen worden.
Fall I: Der Makler vermittelt zwischen Käufer/ Mieter und Verkäufer/ Vermieter. Es kommt nicht zum Vertrag. Erst einige Zeit später treten die Vertragsparteien ohne Makler wieder in Kontakt und einigen sich zum Vertrag: Der Makler bekommt trotzdem seine Provision, denn er war ursächlich tätig. Die Verhandlung hat sich fortgesetzt und sich als Vertrag verwirklicht. Auch wenn sich eine Kündigung des Maklervertrags dazwischen schiebt, ist die Provision fällig. Die Rechtsprechung berücksichtigt allerdings immer: Wie viel Zeit liegt zwischen Abbruch der ersten Verhandlung und der neuen Gespräche? Haben sich die Umstände geändert, so dass die neuen Verhandlungen ein neuer Anlauf sind?
Fall II: Zwei Makler suchen dasselbe Objekt. Der eine liefert Informationen zum Objekt, der andere führt die Besichtigung durch. Das kostet zwei Provisionen.
Ist der Makler Verwalter der Eigentumswohnung, ist sich die Rechtsprechung nicht einig. Einige Gerichte sprechen dem Makler das Recht auf Provision ab, wenn er gleichzeitig Verwalter der Wohnung ist. Andere Gerichte machen Unterschiede: Verwaltet der Makler eine Eigentumswohnung, hat er keinen Anspruch auf Provision. Verwaltet der Makler eine gemeinschaftliche Eigentumsanlage, darf er eine Vermittlungsgebühr verlangen.
Unberechtigte Provision
Der Makler hat nicht deutlich gemacht, dass er eine Provision verlangt und er hat nicht eindeutig genannt, wer sie übernimmt.
Er vermittelt eine Sozialwohnung, auch wenn der Mieter keinen Wohnberechtigungsschein besitzt.
Der Mietvertrag wird nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert.
Der Makler ist selbst Eigentümer, Vermieter oder Mieter.
Der Makler ist rechtlich oder wirtschaftlich mit dem Verkäufer/ Vermieter verbunden: Er ist zum Beispiel gleichzeitig Geschäftsführer oder Mehrheitsgesellschafter der GmbH, die das Haus verwaltet.
Der Makler ist Verwalter der Mietwohnung. Er nimmt die Interessen des Vermieters wahr: er wählt den Mieter aus; er bearbeitet die Kündigung; er hebt Mietverträge auf, schließt sie ab; er ist als Hausmeister angestellt; er beauftragt Handwerker; er rechnet die Nebenkosten ab.
Verlangt die Hausverwaltung eine Pauschale, die im Mietvertrag oder in einer Zusatzerklärung verankert ist, muss der Mieter nicht zahlen. Auch wenn er den Vertrag oder die Erklärung unterschrieben hat.
Ist der Makler Verwalter der Eigentumswohnung, ist sich die Rechtsprechung nicht einig. Einige Gerichte sprechen dem Makler das Recht auf Provision ab, wenn er gleichzeitig Verwalter der Wohnung ist. Andere Gerichte machen Unterschiede: Verwaltet der Makler eine Eigentumswohnung, hat er keinen Anspruch auf Provision. Verwaltet der Makler eine gemeinschaftliche Eigentumsanlage, darf er eine Vermittlungsgebühr verlangen. Der Bundesgerichtshof hat auch klargestellt: Weiß der Wohnungssuchende, dass der Makler gleichzeitig Verwalter der Anlage ist, muss er die Kaution zahlen (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof III ZR 287/02).