(SZ vom 23.11.2001) Die Kreditinstitute haben zur Prüfung der Kreditwürdigkeit bei Kreditanträgen für Neukredite und zur Überwachung von Kreditengagements unterschiedliche Bewertungs- oder Scoring-Modelle entwickelt.
Mit Hilfe von standardisierten und strukturierten Verfahren soll die Ausfallwahrscheinlichkeit zum Zeitpunkt der erstmaligen Kreditvergabe und bei Prolongation bestimmt werden. Damit soll das Gesamtrisiko eines Kredits geprüft werden und Aussagen über die Bonität und die zukünftige Kapitaldienstfähigkeit getroffen werden.
Kredite aus dem Internet
Gerade im standardisierten Massengeschäft, das über das Internet abgewickelt wird, sind so genannte Scoring-Modelle entwickelt worden, die nach der "Ampelmethode" anzeigen, ob ein Kredit bewilligt werden kann. So wird bei "grün" ein Kredit zugesagt, bei "rot" verweigert die Bank ein Baudarlehen.
Kredit-Absage
Das ist der Fall, wenn die so genannten Bonitätskriterien nicht erfüllt werden. So haben insbesondere Arbeitslose keine Chance, einen Baukredit zu bekommen.
Bei einigen Banken wird der Kredit rein rechnerisch nicht zugesagt, wenn der Quotient aus Finanzierungssumme geteilt durch Jahresnettoeinkommen größer als 6,5 ist. Beträgt zum Beispiel die Finanzierungssumme 500.000 Mark, reicht sogar ein Jahresnettogehalt von 75.000 Mark nicht aus, denn der Quotient (500000:75000) lautet 6,67.
Abgelehnt werden auch Kreditanträge von Personen, deren freies Monatseinkommen geringer als die Lebenshaltungssätze ist. Für eine Person beträgt diese je nach Finanzierungsinstitut 1500 Mark, mit (Ehe-)Partner 2000 Mark und pro Kind 400 Mark im Monat.
Immobilien ohne Kredit-Chancen
Zu den Bonitätskriterien kommen Objektkriterien, die dazu führen können, dass Kreditinstitute ein Darlehen verweigern. Befindet sich das Objekt außerhalb einer geschlossener Ortschaft oder in einer wenig gefragten Wohngegend mit geschlossener Bebauung ohne Grün und großer Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, sagt die Bank ebenfalls grundsätzlich nein zu einem Kredit.
Ablehnend reagieren die Banken auch, wenn die Immobilie älter als 30 Jahre ist oder eine Eigentumswohnung in Objekten mit mehr als 30 Wohneinheiten ist.
Auch Angaben über die Ausstattung des Hauses bezieht die Bank in ihre Entscheidung mit ein.
Bei einer stark modernisierungsbedürftigen Heizungsanlage, nicht mehr zeitgemäßen Baustoffen und einer veralteten Sanitärausstattung, einer unzeitgemäßen Raumaufteilung oder sehr kleine Zimmer schaltet die Kreditampel ebenfalls auf Rot.
Sicherheiten
Bei der Variante "Gelb" gibt es für die Bank Hinweise, dass die Sicherheiten nicht ausreichen, die Kapitaldienstfähigkeit zu gering erscheint oder weitere Punkte zu klären sind.
Da jede Bank eigene Kriterien aufstellt und die Mindesteinkommensgrenzen unterschiedlich hoch festlegt, kann ein Konzept, das bei einem Kreditinstitut abgelehnt würde, möglicherweise bei einem anderen Institut erfolgreich sein.
Voraussetzungen des Hauptverdieners
Allgemeine Bonitäts- und Objektkriterien, die die Kreditampel auf Gelb schalten lassen, können ebenfalls zur unüberwindlichen Hürde werden. Dies trifft zu, wenn der Hauptverdiener älter als 60 Jahre oder kürzer als zwei Jahre selbstständig ist, und wenn die freie Liquidität gerade einmal den oben angegebenen Sätzen entspricht.
Trifft eines der Kriterien auf den Mandanten oder das Objekt zu, benötigt die Bank weitere Unterlagen, um von der Bonität des Mandanten überzeugt zu werden, oder um die Werthaltigkeit der Immobilie besser einschätzen zu können.
Die Autorin ist vereidigte Sachverständige für private Baufinanzierungen in München.