Die Kaution ist bei fast allen Mietern unbeliebt. Die Summe ist meist hoch, der Gegenwert gleich null. Der Begriff ist schließlich vom lateinischen "cautio" abgeleitet, was Vorsicht oder Sicherheit bedeutet: Das Geld dient dem Eigentümer als Absicherung für den Fall, dass der Mieter die Wohnung beschädigt, seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt oder beim Auszug die vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durchführt.
Eine hinderliche Produktpolitik der Banken und auch die Nachlässigkeit der Vertragsparteien sorgen dafür, dass die Kaution oft nur schlecht verzinst ist. Vor allem angesichts der hohen Inflationsrate ist dies sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer besonders ärgerlich.
Grundsätzlich sind Mieter erst dann zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wird. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) dürfen Vermieter maximal das Dreifache der Kaltmiete als Sicherheit verlangen.
Die übliche Zahlungsform ist die Barkaution. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Geld getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Er darf es also nicht für Modernisierungsmaßnahmen oder gar private Zwecke nutzen. Sollte er dies doch tun, kann der Mieter den entsprechenden Betrag zurückbehalten.
Lukratives Geschäft
Um eine Veruntreuung des Geldes zu verhindern, können Mieter auch selbst ein Sparbuch anlegen und dies an den Vermieter verpfänden. "Es ist die Sache der Vertragsparteien, wie sie verfahren wollen", sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes.
Für viele Banken ist die Kaution ein lukratives Geschäft. Die durchschnittliche Kaltmiete in Deutschland beträgt laut Statistischem Bundesamt etwa 410 Euro. Damit ergibt sich eine Kautionssumme pro Haushalt von 1230 Euro. Bei etwa 20 Millionen Mietverhältnissen mit Kautionsforderungen summieren sich die Sicherheiten in Deutschland damit auf circa 24,5 Milliarden Euro - Geld, mit dem viele Banken gute Geschäfte machen.
Viele Institute haben in den vergangenen Jahrzehnten von der Strategie profitiert, erst ab Grenzbeträgen von etwa 2000 Euro höhere Zinsen zu gewähren. Die Kautionssummen liegen jedoch für gewöhnlich unterhalb dieser Grenze. Viele Vermieter haben deshalb die Kaution nur zu niedrigen Sparbuchzinsen angelegt, häufig nur zu einem Prozent oder sogar weniger. Die Banken können das Geld dagegen dazu verwenden, teure Konsumentenkredite mit hohen Zinssätzen anzubieten.
"Hohe Renditen kann der Vermieter mit der Kaution kaum erzielen", sagt Kai Warnecke, Rechtsexperte bei Haus und Grund Deutschland. Ist das Geld allerdings schlecht angelegt, verliert es derzeit angesichts hoher Inflationsraten besonders schnell an Wert. Der vom Statistischen Bundesamt errechnete Verbraucherpreisindex lag im Februar bei 2,8 Prozent.
Schlecht ist das auch für den Vermieter, weil seine Absicherung an Wert verliert. "Es liegt im Interesse aller Parteien, wenn die Kaution nicht an Wert verliert", sagt Ropertz. Mieter und Vermieter sollten daher gemeinsam besprechen, wie das Geld angelegt werden soll. Das BGB schreibt zwar vor, dass die Kaution verzinst werden muss, bleibt bei der Höhe aber vage. Laut Paragraph 551 muss es zum "üblichen Zinssatz für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist" angelegt werden. In der Praxis ist dies der übliche Sparbuch-Satz.
Gerade in den vergangenen Monaten haben immer mehr Institute, vor allem Direktbanken, kurzfristig kündbare Anlagemöglichkeiten mit hohen Zinssätzen von teilweise mehr als vier Prozent geschaffen. Wer noch höhere Renditen erzielen will, kann die Kaution auch in Aktien, Immobilienfonds oder Pfandbriefen anlegen. Dies setzt jedoch voraus, dass beide Beteiligten mit dieser Anlage einverstanden sind. Die Eigentümerverbände raten jedoch davon ab, risikobehaftete Anlagen zu wählen. Und auch der Mieter geht das Risiko ein, dass am Ende des Mietverhältnisses wenig oder gar nichts von seiner Kaution übrigbleibt. Die Gewinne darf er jedoch behalten.
Alles dem Mieter
Ob Sparbuch oder Fonds: Die Erträge aus dem Guthaben stehen vollständig dem Mieter zu.
Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution einschließlich aller Gewinne zurückzahlen. "Und dann wird häufig gestritten", sagt Ropertz. Grund dafür sind in den meisten Fällen unterschiedliche Ansichten über die Schönheitsreparaturen. "Eigentümer sollten daher darauf achten, dass sie das Geld nicht nur sicher angelegt haben, sondern auch an das Guthaben herankommen", sagt Warnecke.
Der Vermieter hat ausreichend Zeit, Ansprüche gegenüber dem Mieter zu prüfen. Eine genaue Vorgabe im Gesetz gibt es nicht, nach der Rechtsprechung beträgt die Frist etwa sechs Monate. Ist jedoch bereits ein neuer Mieter eingezogen, muss der Vermieter unverzüglich abrechnen.
Zahlt der Eigentümer die Kaution nicht zurück, sollte der Mieter ihn schriftlich mahnen und ihm eine konkrete Frist setzen. Weigert sich der Vermieter dann noch immer, hilft nur ein Mahnbescheid. Für Ärger sorgt die Kaution eben nicht nur, wenn Mieter sie bezahlen müssen, sondern auch, wenn sie das Geld wiederhaben wollen.