Immobilien Gute Einkaufspreise

Der Immobilienmarkt spaltet sich regional immer weiter auf: Im Osten werden Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen billiger; in München, Stuttgart oder Köln stagnieren die Preise. Die Forderungen nach einer regional angepassten Eigenheimförderung werden daher lauter.

Von Ulf Brychcy

(SZ vom 11.06.2003) Die Rahmenbedingungen für Häuslebauer und Wohnungskäufer waren selten so günstig. Die Hypothekenzinsen bewegen sich auf historischen Tiefstständen und in vielen Teilen Deutschlands sinken die Immobilienpreise oder bleiben zumindest stabil. "Bis zum Jahresende wird sich diese günstige Lage kaum ändern", sagte der Verbandsdirektor der Landesbausparkassen, Hartwig Hamm.

Angaben bei Nord, Süd, West, Ost: Durchschnittliches Preisniveau für Baugrundstücke in Mittel- und Großstädten. Angaben bei Städten: Typische Preise für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand in ausgewählten Städten (in Tausend Euro).

(Foto: LBS-Research/ SZ-Grafik: Mainka)

Gute Einkaufspreise

Vor allem bei den Eigentumswohnungen und Reihenhäusern sei mit Preisrückgängen von bis zu zwei Prozent zu rechnen. Gebrauchte Eigentumswohnungen gebe es derzeit in vielen Regionen besonders günstig, stellte Hamm fest. Eine Umfrage unter den Landesbausparkassen (LBS) habe ergeben, dass dieser Wohnungstyp häufig für unter 1500 Euro pro Quadratmeter zu haben ist.

Regierungspläne verunsichern den Käufer

Wesentliche Gründe für die sinkenden Preise sind das Überangebot auf dem Wohnungsmarkt, die wirtschaftliche Unsicherheit, aber auch der wohnungspolitische Schlingerkurs der Bundesregierung. Im vergangenen Jahr wurden nur noch 289.000 Wohnungen neu errichtet, knapp zwölf Prozent weniger als 2001.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) und das Bundesbauministerium sehen darin kein Problem. "300.000 neue Wohnungen reichen völlig aus", sagte DMB-Präsidentin Anke Fuchs. Und nach Ansicht von Baustaatssekretär Achim Großmann (SPD) spricht die demographischen Entwicklung dagegen, dass wie zuletzt Mitte der neunziger Jahre jemals wieder 500.000 neue Wohnungen im Jahr gebaut werden.

Mieterbund: Keine Förderung für Einfamilienhaus am Stadtrand

Der Mieterbund fordert deshalb Konsequenzen von der rot-grünen Bundesregierung. Es sei wichtig, dass Wohnungen dort zu bauen, wo sie fehlten - vor allem in Ballungsräumen. Einfamilienhäuser am Stadtrand hingegen dürften nicht mehr vom Staat gefördert werden. Statt dessen solle über eine so genannte "Stadtzulage" der Altbaubestand gesichert und der Neubau nur noch in Regionen mit sehr hohen Mieten bezuschusst werden, sagte Fuchs. Ein Drittel der Eigenheimzulage, für die Bund und Länder jährlich zwischen zehn und elf Milliarden Euro aufwenden, lasse sich dadurch einsparen. Und ein weiteres Drittel könne dann als Wohngeld fließen. "Uns geht es um bezahlbaren Wohnraum und nicht um die Eigentumsformen", betonte die DMB-Präsidentin.

Regionale Anpassung der Eigenheim-Förderung

Mieterbund-Direktor Franz-Georg Rips räumte allerdings ein, dass eine regional differenzierte Eigenheimzulage schwer umzusetzen sei. "Da ist ein sehr genau gefasster gesetzliche Rahmen nötig", sagte er. Als Maßstab könne beispielsweise die durchschnittliche Miete in Ballungsräumen helfen. Eine Förderung in weiten Teilen Ostdeutschlands, wo schon jetzt bis zu 1,3 Millionen Wohnungen leer stehen, wäre dann kaum noch möglich.

LBS-Statistik: Keine einheitliche Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Deutschland weist gravierende Unterschiede aus, die sich mittlerweile verfestigen. Generelle Aussage über die Wohnungsversorgung sind kaum noch möglich. Die neue LBS-Immobilienpreisübersicht zeigt, dass die Kosten für Bauland und Eigenheime in den süd- und westdeutschen Ballungsräumen still stehen, während in wirtschaftliche schwachen Regionen im Osten, Norden und Westen der Republik die Preise fallen.

Teuersten Städte

Besonders deutlich wird dies bei den freistehenden Einfamilienhäusern. Spitzenreiter ist München; hier kostet dieser Haustyp im Bestand durchschnittlich 900.000 Euro.

Es folgen mit 650.000 bis 700.000 Euro einige mittlere Großstädte wie Wiesbaden oder Heidelberg.

Für durchschnittlich 400.000 bis 500.000 Euro erhält man in den Großstädten Stuttgart, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ein Einfamilienhaus.

Günstige Städte

Deutlich weniger müssen die Käufer etwa in Hildesheim, Kassel oder Gelsenkirchen zahlen, wo das Haus nicht mehr als 200.000 Euro kostet. In Gera, dem Schlusslicht, liegt der Durchschnittspreis für ein freistehendes Haus sogar nur bei 90.000 Euro.

Preis für Wohnungen

Bei neuen Eigentumswohnungen sei ebenfalls München absoluter Spitzenreiter mit 4300 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Stuttgart (3000) und Hamburg (2800). Gebrauchte Eigentumswohnungen seien im Schnitt um 30 Prozent günstiger und meist unter 1500 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Preise für Bauland

Die Baulandpreise bleiben nach Einschätzung der LBS "der Engpassfaktor Nummer eins für die Wohnungsmarktentwicklung". In west- und süddeutschen Großstädten lägen die Quadratmeterpreise teils zwischen 550 und 780 Euro, etwa in München, Stuttgart, Frankfurt, Heidelberg oder Wiesbaden.