Bausparkassen, Hypothekenbanken und Immobilienverkäufer preisen den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung als das ideale Instrument zur privaten Altersvorsorge.
Das Argument: Wer im Alter keine Miete mehr zahlt, hat mehr Geld zum Leben.
Doch das ist nicht ohne Risiko, schließlich können ungeplante Reparaturen schnell teuer werden. Lohnt sich unter dem Strich der Immobilienkauf zur Altersvorsorge?
Im europäischen Vergleich ist Deutschland keine Hochburg der Häuslebauer.
Nur 43 aller Wohnungen und Häuser gehören den Menschen, die darin wohnen. In Frankreich dagegen sind es 57 Prozent, in Großbritannien 70 Prozent und in Spanien gar 87 Prozent.
Dabei befreit das Eigenheim nicht nur vom "oft als Willkür empfundenen Verhalten von Vermietern", sagt der Kölner Rechtsanwalt Günter Reinert.
Wohnungseigentümer erhoffen sich auch, im Alter besser über die Runden zu kommen. Zumal die Befürchtung um sich greift, dass die gesetzliche Rente unsicherer ist als versprochen.
Erwerb von Wohneigentum selten so günstig wie heute
Bedenkt man, dass ein durchschnittlicher Mieterhaushalt über die Jahrzehnte dem Eigentümer mehrere hunderttausend Euro überweist, dann fällt vielen Mietern die Entscheidung leicht: besser in die eigene Tasche investieren. Zumal eine Immobilie auch vor Inflation geschützt ist.
Die Chance dazu ist günstig. Nach den Zahlen der Maklervereinigung "Immobilienverband Deutschland" (IVD) war der Erwerb von Wohneigentum selten so günstig und bezahlbar wie heute.
Das liegt zum einen daran, dass die Immobilienpreise seit Mitte der neunziger Jahre kaum gestiegen sind, weil vor allem junge Familien um ihre Arbeitsplätze fürchten und deshalb keine finanziellen Abenteuer eingehen.
Zudem verharren die Hypothekenzinsen weiter auf einem extrem niedrigen Niveau: Während es Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung im langjährigen Durchschnitt nur zu mehr als sieben Prozent effektivem Jahreszins gibt, sind es derzeit nur etwa 4,5 Prozent.
Dies alles spricht für den Immobilienkauf. Doch die Medaille hat auch eine Kehrseite: Wohneigentum ist nicht immer pflegeleicht und kann mit zunehmendem Alter ein kostspieliges Vergnügen werden.
Verkauf, wenn die Kinder aus dem Haus sind?
Einen weiteren Makel enthält schon der Begriff "Immobilie": Das Häuschen im Grünen am Rande der Stadt oder die Wohnung in guter Stadtlage lässt sich eben nicht im Handumdrehen - wie etwa Bundesschatzbriefe oder Investmentfonds - zu Bargeld machen.
Es gibt viele Gründe, die liebgewonnenen eigenen vier Wände später verkaufen zu wollen: Weil die Kinder flügge sind und deren Zimmer nicht mehr gebraucht werden, weil das Haus mehrere Etagen hat und mit den Jahren das Treppensteigen beschwerlicher wird, oder weil eine neue Arbeitsstelle einen Umzug erforderlich macht. Dann aber können Probleme auftreten: Es kann lange dauern, einen Käufer zu finden.
Gerade, wenn es schnell gehen muss, lässt sich das Eigenheim oft nur weit unter Wert loswerden. Zumal die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland auf lange Sicht wohl zurückgeht - wenn immer weniger Kinder geboren werden, fehlen später auch Wohnungskäufer - was die Preise unter Druck setzen könnte.
Sollen die eigenen vier Wände tatsächlich später zur Altersvorsorge dienen, müssen Bauherren und Käufer heute also schon bedenken, was in vielleicht 30 oder 40 Jahren sein könnte. Ein wichtiger Punkt dabei ist die rechtzeitige Entschuldung. Denn mietfreies Wohnen als Extra-Rente funktioniert nur, wenn die eigenen vier Wände im Alter abbezahlt sind und keine Ausgaben mehr für Zinsen und Tilgung anfallen.
Nebenkosten und Instandhaltung nicht unterschätzen
Wer fürchtet, den Kredit nicht rechtzeitig zurückzahlen zu können, kann mit der Bank eine höhere Tilgungsquote vereinbaren. "Wegen der weiter niedrigen Zinsen haben viele Bauherren mehr finanziellen Spielraum dafür als früher", sagt Max Herbst, Chef der FMH Finanzberatung in Frankfurt.
Ein anderer wichtiger Punkt sind Nebenkosten und Instandhaltung: Eigentümer müssen nicht nur - wie Mieter - Heiz- und Stromkosten, Wasser, Müllabfuhr und Kanalgebühren zahlen.
Zusätzlich können Instandhaltungen, Modernisierungen und Reparaturen ordentlich ins Geld gehen.
Die Folge: Die Extra-Rente aus dem mietfreien Wohnen sinkt erheblich, weil der Eigentümer mit zunehmendem Alter seiner Immobilie mindestens 2000 Euro pro Jahr für Instandhaltungskosten zurücklegen sollte.
Wer also erstens sicher ist, sich langfristig an einen Ort binden zu wollen oder wer das Risiko des Wertverlustes beim Wiederverkauf hinnimmt und wer zweitens auch für unvorhergesehene Reparaturen Geld auf der hohen Kante hat, für den ist das eigene Heim eine lukrative Alternative bei der Altersvorsorge.
Wer dagegen flexibel bleiben möchte, der sollte besser zur Miete wohnen bleiben - und sich auf anderem Wege ein finanzielles Polster für später aufbauen.