Beleihungswert und seine Grenze
Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Immobilie jederzeit wert ist. Das ist aber nicht der Kaufpreis der Immobilie. Der Geldgeber geht nämlich auf Nummer sicher und vermindert den Immobilienwert um einen Sicherheitsabschlag und finanziert davon auch nur 60%, manchmal 80% zu den günstigen Konditionen.
Die Bank lässt sich über die geliehene Summe ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eintragen als Sicherheit. Muss die Immobilie verkauft werden, weil der Schuldner nicht mehr zahlen kann, bekommt zuerst die Bank ihr Geld. Das ist die 1a-Hypothek. Unterm Strich sieht das dann so aus:
Kaufpreis der Immobilie: 400.000 DM - 10% Risiko-Abschlag: 40.000 DM ---------------------------------------------- Beleihungswert: 360.000 DM 60% Beleihungsgrenze: 216.000 DM
Braucht der Baufinanzierer aber mehr Geld, mehr als 60% bzw. 80% des Beleihungswertes, braucht er einen Nachrangkredit oder ein zweitrangiges Darlehen. Das ist die 1b-Hypothek. Sie steht an zweiter Stelle im Grundbuch. Die Zweitklassigkeit lässt sich die Bank teurer zahlen und verlangt einen Zinsaufschlag.
Nur ein Effektivzins über das gesamte Darlehen macht einen Konditions-Vergleich mit anderen Anbietern möglich. Zum Nachrechnen ein Beispiel:
240.000 DM zu 4,8% Effektivzins = 1a-Hypothek60.000 DM zu 5,3% Effektivzins = 1b-Hypothek
(240.000 x 4,8) + (60.000 x 5,3) 300.000
= 4,9
Alle Angebote über das gesamte Darlehen mit weniger als 4,9% Effektivzins sind billiger.
Tipp:
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) übernimmt ein zweitrangiges Hypotheken-Darlehen, auch zu günstigen Konditionen. Sie nimmt keinen Aufschlag. Deshalb das Darlehen aufteilen: 60% des Auftrags an die Bank vergeben, den Rest an die KfW.