Auch wenn in Mietverträgen Mindesttemperatur und Heizdauer nicht detailliert festgelegt sind, haben Mieter Anspruch darauf, dass ihre Wohnung in den kalten Monaten ausreichend geheizt ist. Das Gesetz schreibt allerdings keine Mindesttemperatur vor.
Mindesttemperaturen am Tag und in der Nacht
Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung über die Höhe der Wohnungstemperatur, kann man auf Grund verschiedener Urteile davon ausgehen, dass 20 bis 22 Grad als ausreichend gelten.
"Eine Klausel, nach der zwischen 7 und 22 Uhr eine Temperatur von 18 Grad als vertragsgemäße Erfüllung gilt, ist unwirksam", so das Amtsgericht Charlottenburg (Az. 19 C 228/98). Allerdings könnten Mieter nicht erwarten, dass sie die mollige Wärme 24 Stunden am Tag genießen könnten. Der Vermieter sei nur verpflichtet, diese Mindesttemperatur in den üblichen Tagesstunden zu gewährleisten.
Die Richter des Landgerichts Berlin legten detaillierter fest, in welcher Zeit der Vermieter dem Mieter welche Temperatur schuldet:
Am Tag:
So müsse in Wohnräumen zwischen 6 und 23 Uhr eine Temperatur von 20 Grad möglich sein; in Bad und Toilette sogar 21 Grad.
"Ist das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden", so jedoch das Gericht, werde dessen Beheizung "nicht geschuldet".
In der Nacht:
Nachts zwischen 23 und 6 Uhr müsse nach Ansicht des Gerichts die Erwärmung aller Räume auf 18 Grad möglich sein (Az. 64 S 266/97).
Heizperiode
In der Regel wird im Mietvertrag ein bestimmter Zeitraum festgelegt, zu der die Heizung jedes Jahr in Betrieb genommen wird. Üblicherweise werde die Heizphase vom 15. September bis 15. Mai festgeschrieben.
Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode, gelte "der übliche Zeitraum der Beheizung" vom 1. Oktober bis zum 30. April, so das Landgericht Berlin.
Extra Einheizen außerhalb der Heizperiode
Unterschreiten die Temperaturen jedoch eine bestimmte Grenze, muss der Vermieter die Heizung auch außerhalb der Heizperiode in Gang setzen, wie der Ring Deutscher Makler berichtet.
Sinke die Zimmertemperatur im Spätsommer beispielsweise tagsüber zeitweise auf unter 18 Grad Celsius und sei abzusehen, dass die Kältephase mindestens einen weiteren Tag anhalte, müsse der Vermieter die Heizungsanlage anschalten - auch wenn die Heizperiode noch nicht begonnen hat.
Gehe die Raumtemperatur sogar auf 16 Grad zurück müsse der Vermieter unmittelbar die Heizung in Gang setzen.
Bei Kälte Miete mindern
Wird nur unzureichend geheizt, kann dies ein "Mangel an der Mietsache" sein, was unter Umständen zur Mietminderung berechtigt - die Wohnung ist dann nicht in vertragsgemäßem Zustand. Die Höhe einer Mietminderung wird dabei im Einzelfall festgelegt.
So hielt das Amtsgericht Charlottenburg in dem schon eingangs zitierten Fall "bei Durchschnittstemperaturen bis maximal 18 Grad eine Mietminderung von zehn Prozent" für angemessen. 20 Prozent gewährte das Amtsgericht Köln bei einer Zimmertemperatur von 16 bis 18 Grad.
In Kassel erwirkten Mieter bei einem Heizungsausfall im Winter 50 Prozent, bei fehlender Beheizbarkeit der Wohnung während der Heizperiode hielt das Landgericht Berlin 75 Prozent für angemessen, während das Landgericht Hamburg bei totalem Heizungsausfall während der Heizperiode 100 Prozent Mietminderung zugestand.
Doch sollte niemand auf eigene Faust die Miete mindern, sondern sich zuvor rechtlich beraten lassen, da das Prozedere bis zum Erfolg einen formalen Vorlauf benötigt. So ist beispielsweise dem Vermieter der Mangel anzuzeigen und ihm mit Fristsetzung zu ermöglichen, den Mangel zu beseitigen - was ja eigentlich Ziel ist, denn niemandem nutzt es, wenn er zwar weniger Miete zahlt, aber immer noch vor Kälte schlottert.
Warmes Wasser ist 40 Grad heiß
Neben dem Streit um die Zimmertemperatur geht es zwischen Vermieter und Mieter auch immer wieder um die Frage, welche Temperatur das fließende Wasser eigentlich haben muss.
Zu dieser Problematik hat das Landgericht Berlin entschieden, dass Mieter grundsätzlich Anspruch auf eine Wassertemperatur von mindestens 40 Grad Celsius haben. Ist der Vermieter nicht in der Lage, diese Mindesttemperatur zu gewährleisten, kann die Miete grundsätzlich gemindert werden.
Für die Höhe der Minderung kommt es darauf an, wie lange sich der Mieter mit "kaltem" Wasser waschen muss. Außerdem machten die Berliner Richter darauf aufmerksam, dass die Zentralheizung im Gebäude in allen Räumen für die Zeit von 6 bis 23 Uhr eine Temperatur von mindestens 20 (Bad/Toilette: 21) Grad Celsius schaffen muss. Von 23 bis 6 Uhr sind 18 Grad das Minimum. (AZ: 64 S 266/97)
Ebenfalls haben die Landrichter in der Bundeshauptstadt entschieden, dass die 40 Grad Mindesttemperatur für das Wasser innerhalb von 15 Sekunden aus dem Hahn fließen muss. Grundlage für die Entscheidung war der Fall, dass ein Mieter zunächst minutenlang das Leitungswasser laufen lassen musste, um eine erträgliche Wassertemperatur zu erhalten.
Weil dadurch jedoch die Wasserrechnung unzumutbar in die Höhe getrieben wird, kann die Miete gemindert werden. Das Gericht hielt eine Minderung von fünf Prozent für angemessen. (AZ: 64 S 108/01)
Das Oberlandesgericht Bamberg musste folgenden Fall klären: Ein Hausbesitzer hatte seine Immobilie den Winter über unbeheizt leer stehen lassen. Die zugefrorenen Wasserleitungen platzten und das Haus wurde bei einem Temperaturanstieg überflutet. Der Immobilienbesitzer wollte den Schaden von seiner Wohngebäudeversicherung ersetzt haben. Die drehte jedoch den Hahn zu und das Gericht gab ihr Recht. Der Besitzer hätte ausreichende Vorsichtsmaßnahmen treffen müssen. (AZ: 1 U 174/01)
Heizpflicht des Mieters
Eine Heizpflicht des Mieters besteht übrigens nicht. Er muss allerdings dafür sorgen, dass an Haus und Wohnung kein Schaden entsteht - wenn beispielsweise die Rohre einfrieren.
Wer die Wintermonate in wärmeren Gefilden verbringt, sollte vorsorgen und einen Schlüssel bei Nachbarn deponieren, damit diese von Zeit zu Zeit nach der Wohnung sehen. Dem Vermieter, Verwalter oder Hauswart sollte man Bescheid sagen, wo der Schlüssel liegt. Andernfalls ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn es zu Schäden kommt.
Dem Mieter ist es während seiner Abwesenheit auch gestattet, zur Betreuung der Wohnung vorübergehend einen Verwandten oder Bekannten aufzunehmen. Einer besonderen Erlaubnis bedarf es dazu nicht, da es sich nicht um einen Untermieter handelt.
(Andreas Lohse/ Wolfgang Büser/ sueddeutsche.de/ AP)