Gesucht wird einer, der rechnen und mit Geld umgehen kann. Der juristisch fit ist und Paragraphen lesen kann. Der nicht nur einen Nagel gerade in die Wand zu schlagen weiß, sondern auch eine elektronisch gesteuerte Heizungsanlage durchblickt und mit Handwerkern auf Augenhöhe verhandeln kann. Psychologe soll der Gesuchte auch sein, um aufgeladene Versammlungen zu leiten und Streit zu schlichten oder, noch besser, erst gar nicht entstehen zu lassen.
Gesucht wird: der perfekte Hausverwalter.
Es brauchen ihn all diejenigen, die eine Eigentumswohnung besitzen, und natürlich alle Mieter. Ein Alleskönner sollte er sein, schließlich geht er mit sehr viel Geld um, das ihm gar nicht gehört.
Ein paar Zahlen machen die Dimension der Verantwortung klar: Die 330 Mitgliedsunternehmen des Verbandes der Immobilienverwalter in Bayern (VDIV) betreuen 600.000 Miet- und Eigentumswohnungen im Wert von 50 Milliarden Euro.
Allein, woher nehmen, den Gesuchten? "Sie werden nie den perfekten Hausverwalter haben", sagt Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Landesverbandes Bayern von Haus und Grund. Irgend etwas werde ein Eigentümer oder Mieter immer zum Aussetzen haben am Verwalter, schon allein deshalb, weil er nicht immer zu Gunsten einer bestimmten Person entscheiden könne.
Nicole Köpke-Strauß, Juristin beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum, wo tagtäglich die Klagen der Eigentümer über ihren Verwalter eingehen, fällt ein noch harscheres Urteil: Die Realität sei weit entfernt vom Wunschbild des Allrounders.
Der Grund dafür ist, da sind sich die Experten weitgehend einig, dass der Beruf des Immobilienverwalters nicht geschützt ist, "jeder kann es machen", sagt Walter Plank, Geschäftsführer des VDIV. Weder sei eine feste Ausbildung vorgeschrieben, noch eine regelmäßige Fortbildung.
Obendrein sind nur die wenigsten Verwalter in Bayern organisiert: Der VDIV, die größte Vereinigung, zählt bayernweit gerade einmal 330 Mitglieder - obwohl allein in München mehr als 1600 Verwalter offiziell gemeldet sind.
Der VDIV gehört selbst zu den schärfsten Kritikern der so genannten Küchentischverwalter: Das sind bestenfalls Halbprofis, die glauben, nebenher und von zu Hause aus eine Wohnanlage managen zu können. Solange es kein verbindliches Qualitätssiegel gibt, müssen sich die Eigentümer selbst helfen bei der Auswahl ihres Verwalters.
Checkliste für die Auswahl
Und deshalb haben der VDIV und Haus und Grund gemeinsam eine Checkliste erarbeitet, die allerdings noch nicht veröffentlicht ist. Anhand von 37 Fragen sollen die Eigentümer besser entscheiden können, ob ein potenzieller Verwalter sein Geld wert ist. Oder, wenn er schon engagiert ist, ob man sich besser von ihm trennen sollte.
Für Ulrike Kirchhoff gibt es ein KO-Kriterium: Wenn der Verwalter die Unterlagen nicht offen legen will oder keine Auskunft auf Fragen der Eigentümer gibt. Dann sei höchste Vorsicht angebracht, der Rauswurf sei zu empfehlen.
Weil das aber längst nicht alles ist, worauf es ankommt, haben die beiden Verbände sechs Bewertungs-Kategorien herausgearbeitet, von allgemeinen Fragen, Vertragsgestaltung und kaufmännischer Geschäftsführung über Finanz- und technische Verwaltung bis hin zur Vergütung.
Die Frage der Aus- und Weiterbildung ist für VDIV-Geschäftsführer Plank ganz entscheidend: Wie ist der Verwalter qualifiziert? Bildet er sich und seine Mitarbeiter weiter? Ist er über neue Entwicklungen, gerade in der Rechtsprechung, im Bilde?
Wenn es an die Vertragsgestaltung geht, sollten die Befugnisse des Verwalters und die Pflichten der Eigentümergemeinschaft klar geregelt werden. Je schwammiger die Formulierungen, desto größer hinterher womöglich der Streit. Keine Fragen sollten auch bei der Haftung offen bleiben. Bei der allgemeinen kaufmännischen Geschäftsführung sollten die Eigentümer darauf achten, mit welcher Bank der Verwalter zusammenarbeitet: Ist es eine mit Erfahrung im Immobiliensektor, oder ist es eine, die sonst nur Privatkunden betreut.
Wer eine Eigentümerversammlung besucht, wird schnell merken, ob der Verwalter sie professionell organisiert und leitet, ob er zum Beispiel die Beschlussfähigkeit feststellt oder die Jahresabrechnungen verständlich präsentiert.
Skepsis sei laut Plank im Alltag auch angebracht, wenn ein Verwalter ein Objekt aufs Geratewohl instandhalten will. Nötig sei, dass exakte Checklisten angelegt und abgearbeitet werden. Es müsse nachprüfbar sein, dass ein Techniker oder Hausmeister das Objekt vom Dach bis zum Keller kontrolliere und, wenn nötig, Schäden repariere.
Jenseits all dieser Details hat Nicole Köpke-Strauß von Wohnen im Eigentum vor allem diese Wünsche an einen Verwalter: Er solle sich engagieren für eine Anlage und müsse wissen, dass nicht er der Chef ist. "Das ist noch immer die Eigentümergemeinschaft".