Es gibt Rechte, die nicht im Gesetzbuch festgeschrieben sind, sondern in Hausordnungen und Mietverträgen: die Gebrauchsrechte an Wohnung, Haus und Hof. Meist handelt es sich um Nutzungsverbote - und oft stellt sich die Frage, ob sie überhaupt wirksam sind.
Beschränkte Badezeiten
So gab es in einer Kölner Hausordnung die Klausel, wonach in der Zeit zwischen 22 und vier Uhr nicht gebadet werden durfte. Ein Mieter tat es trotzdem, woraufhin ihm der Vermieter fristlos kündigen wollte - womit er aber scheiterte: "Nächtliche Badegeräusche, die der Mieter verursacht, gehören zum zulässigen, nicht wirksam einschränkbaren Mietgebrauch", entschieden die Richter (LG Köln, Az. 1 S 304/96).
Bohrlöcher darf man immer produzieren. Und wenn es sein muss, sogar 32, meint das Landgericht Hamburg (Az.307 S 50/01). Entscheidend sei, dass ein Mieter, etwa um sein Bad nutzen zu können, vom Spiegel bis zum Handtuchhalter alles anbringen darf, was üblicherweise zur Ausstattung eines Bades gehört. In Berlin entschied man, dass das "Setzen von Dübellöchern innerhalb des verkehrsüblichen Umfangs" in Ordnung geht (LG Berlin, Az. 64 S 269/93).
Beschränkte Waschzeiten
"Die Waschmaschine darf nur in der Waschküche aufgestellt werden." - Das wollte ein Mieter so nicht hinnehmen. Das Gericht war auf seiner Seite: Die Nutzung der gemieteten Wohnung setze voraus, dass eine Möglichkeit zum Waschen von Kleidung besteht - und zwar innerhalb der Wohnung (AG Köln, Az. 207 C 221/00).
Keine Ordnung ist in Ordnung
Den Vermieter geht es nichts an, ob der Mieter Ordnung hält oder nicht. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter die Wohnung "mit allen nur denkbaren Gegenständen wie Kisten, Säcken und ähnlichem so voll stellt, dass das Betreten der Wohnung nur über einen kaum personenbreiten Gang zwischen den Gegenständen möglich ist" (AG Dieburg, Az. 21 C 93/92). Der Vermieter sei "nicht berechtigt, dem Mieter vorzuschreiben, wie dessen Wohnung auszusehen hat, solange seine Eigentumsrechte nicht beeinträchtigt werden".
Gemeinschaftsraum
Vermietet ist allein die Wohnung. Das Treppenhaus gilt jedoch insofern als "mitvermietet", als man es nutzen muss, um in seine Wohnung zu gelangen. Ärger gibt es immer wieder um die Fußmatte vor der Wohnungstür. Das Landgericht Berlin bestimmte, dass ein Mieter berechtigt sei, eine Fußmatte auszulegen (Az. 63 S 509/89). Und auf dieser Fußmatte dürfe man bei schlechter Witterung zeitweilig Schuhe abstellen (OLG Hamm, Az. 15 W 168-169/88).
Gerichte urteilen oft kinderfreundlich. Das LG Berlin vertritt die Auffassung, das "Spielen der Kinder auf dem geteerten Innenhof eines Mietshauses" gehöre "zum vertragsgemäßen Gebrauch", wenn die Kinder einen Spielplatz nicht gefahrlos erreichen können (Az. 61 S 288/85). Spielen zu verbieten, ist verboten: In einem Fall musste der Eigentümer sogar den Text auf den Verbotsschildern ändern (AG Charlottenburg, Az. 14 C 473/92).
Fazit: Unwirksam ist eine Klausel dann, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Wann er jedoch am vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung eingeschränkt wird, werden im Einzelfall immer wieder die Gerichte zu beurteilen haben.