(SZ vom 02.08.2002) Der Immobilienkäufer hat viele Möglichkeiten, um sich das fehlende Baugeld zu leihen. Aber der Kredit m
Auf Nummer Sicher: Das Annuitätendarlehen
Für einen auf Sicherheit bedachten Kreditnehmer, der eine selbst genutzte Immobilie anschaffen möchte, ist das Annuitätendarlehen die ideale Art der Finanzierung. Er zahlt während der gesamten Zinsfestschreibungszeit gleichbleibende Raten an die Bank zurück.
Diese Rate oder Annuität setzt sich aus dem vereinbarten Nominalzinssatz und dem Tilgungssatz zusammen. Die Beschleunigung der Rückzahlungszeit erfährt diese Kreditart dadurch, dass mit jeder gezahlten Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt.
Eigenheimzulage als Beschleuniger
Das Entschuldungstempo erhöht sich wesentlich, wenn man die vom Staat erhaltene Eigenheimzulage (2556 Euro pro Jahr für acht Jahre; bei älteren Objekten 1278 Euro plus 767 Euro Kinderzulage für jedes Kind) als jährliche Sondertilgung mit dem Kreditgeber vereinbart. Hierzu sind mittlerweile bald alle Banken bereit.
Bei einem Darlehen von 150.000 Euro und einem Zins von sechs Prozent und einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren ergibt sich bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung nach zehn Jahren eine Restschuld von 109.030 Euro. Unterstellt man eine einmalige Sondertilgung am Schluss von 32.720 Euro und zieht diese von der Restschuld ab, verbleiben 76.310 Euro.
Wesentlich besser steht sich der Eigentümer, wenn er die Eigenheimzulage und die Kinderzulage jährlich acht Jahre lang überweist. Denn die 4090 Euro über acht Jahre lassen das Darlehenskonto auf eine Restschuld von nur noch 61.018 Euro schmelzen. Somit ist die Restschuld nach zehn Jahren bei gleich hohen Tilgungen um 15.291 Euro geringer.
Bestens geeignet für Vermieter: Versicherungsdarlehen
Eine Versicherungshypothek für Kapitalanleger? Schaffe ich mir dagegen eine Immobilie als Kapitalanlage an, wird entsprechend den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten kaum Eigenkapital eingesetzt oder das Objekt wird zu 100 Prozent fremdfinanziert.
Für den Kapitalanleger, der sein Objekt vermietet, kommt ein Annuitätendarlehen deshalb nicht in Frage. Die Tilgung würde seine steuerlichen Abzugsmöglichkeiten einschränken. Er ist darauf bedacht, dass seine Zinszahlungen gleich bleiben, um damit in voller Höhe seine Mieteinnahmen zu mindern. Die Festhypothek ohne laufende Tilgung erfüllt diese Anforderungen.
Ebenso eine Versicherungshypothek, die im Gesamtpaket Lebensversicherung plus Darlehen unter Umständen günstiger sein kann als die Bankhypothek. Denn die Tilgungsbeiträge, die der Immobilienerwerber zahlt, sind Versicherungsbeiträge. Die Hypothek wird dann bei Fälligkeit der Kapitallebensversicherung auf einmal getilgt.
Steuermodalitäten beachten
Ein Vorteil ist, dass der Versicherungsnehmer Todesfallschutz genießt und im Todesfall seinen Angehörigen die Versicherungssumme plus der angefallenen Gewinnbeteiligung ausbezahlt wird. Ebenso sind die Versicherungsbeiträge nach §10 EStG als Vorsorgeaufwendungen - falls diese noch nicht ausgeschöpft sind - steuerlich abzugsfähig.
Da die Ablaufleistung der Lebensversicherung jedoch auch von der besten Versicherungsgesellschaft nicht garantiert werden kann, besteht immer ein Risiko, dass der Kreditnehmer noch etwas aus eigener Tasche drauf legen muss. Auch ist die Steuerfreiheit der Erträge einer Lebensversicherung nicht auf ewig garantiert. Möglicherweise überlebt dieses Steuerprivileg nicht die nächste Bundestagswahl.
Die Autorin ist vereidigte Sachverständige für private Baufinanzierung in Puchheim bei München.