(SZ vom 25.09.2001) Viele Eigenheimerwerber achten bei der Auswahl der Finanzierungsangebote lediglich auf den Zinssatz und die Nebenkosten. Wichtig ist oftmals aber auch die Flexibilität, mit der ein Kredit zurück gezahlt werden kann.
Darlehensnehmer sollten deshalb versuchen, vertraglich die Möglichkeit von Sondertilgungen zu vereinbaren, rät Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen.
Darlehen mit Festzins
Wer ein Hypothekendarlehen mit einer Zinsfestschreibung aufnimmt, kann nicht ohne weiteres Sonderzahlungen leisten. Sofern nicht vertraglich anderes vereinbart ist, können zusätzliche Tilgungsleistungen erst nach Ablauf der Zinsbindung erfolgen oder - bei längeren Festschreibungen - wenn mindestens zehn Jahre nach der vollen Auszahlung des Kredites vergangen sind.
Darlehen mit variablen Zins oder von der Bausparksse
Jederzeitige Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe sind im Vergleich dazu nur bei Darlehen aus Bausparverträgen möglich oder bei Hypothekendarlehen mit einer variablen Verzinsung.
Nachfragen
Ein variabler Zins ist aber immer mit einem erheblichen Risiko verbunden. Wer auf die Vorteile eines festen Zinses nicht verzichten will, sich aber trotzdem die Möglichkeit zu Sondertilgungen offen halten möchte, muss sich das im Vertrag ausdrücklich zusichern lassen.
In der Vergangenheit haben dies die Kreditinstitute meistens abgelehnt.
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus und des verschärften Wettbewerbs sind mittlerweile aber fast alle Anbieter zu Zugeständnissen bereit.
Von sich aus bieten sie das in der Regel zwar nicht an; auf Nachfrage werden laut Gottschalk aber meist mindestens Sonderzahlungen in Höhe der staatlichen Eigenheimzulage eingeräumt, oft auch erheblich mehr.
Eigenheimzulage einkalkulieren
Gerade für den Einbau der Eigenheimzulage in die Finanzierung sind Sondertilgungen zumeist auch die empfehlenswerteste Lösung. Im Unterschied zu speziellen Zulage-Darlehen ist die Einbringung der staatlichen Förderbeträge einerseits nicht verbindlich; die Darlehensnehmer können vielmehr selbst entscheiden, ob sie sich die Sondertilgung leisten können oder ob die Zulage als Puffer für unerwartete Ausgaben zurückgehalten wird.
Andererseits kann über Sondertilgungen die Rückzahlung des Kredites in der Regel auch am stärksten beschleunigt werden.
Rechenbeispiel
Wer gegenwärtig beispielsweise ein Darlehen mit einem Zins von 5,8 Prozent, festgeschrieben für zehn Jahre, und einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent aufnimmt, hat nach Berechnungen der Verbraucherzentrale Bremen in zehn Jahren bei planmäßiger Ratenzahlung noch eine Restschuld von rund 216.000 DM.
Wenn zusätzlich acht jährliche Sonderzahlungen zu 5000 DM aus der Eigenheimzulage oder einer anderen Quelle geleistet werden, beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren nur noch auf rund 156.000 DM, also 60.000 DM weniger.
Dieser überproportionale Effekt wird erreicht, weil durch die Sonderzahlungen Zinsen erspart und deshalb auch die Tilgungen aus den laufenden Raten erhöht werden.
Vergleich Sondertilgung mit Bausparvertrag
Von den Kreditinstituten wird demgegenüber häufig empfohlen, die Eigenheimzulage in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Das ist aber zumeist nicht ratsam.
Fließen die acht mal 5000 DM beispielsweise in einen Bausparvertrag über 110.000 Mark, einem Guthabenzins von 2,5 Prozent und einer Abschlussgebühr von einem Prozent, so beträgt das Guthaben nach 10 Jahren lediglich rund 46.000 DM.
Im Vergleich zu den Sondertilgungen ist das ein Minusgeschäft von 14.000 DM, das auch durch den Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen kaum wettgemacht wird. Bei dem Darlehen mit Sondertilgung müsste der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon die Marke von zehn Prozent streifen, damit die Bausparvariante bei gleichen Ratenzahlungen letztlich günstiger ist.
Bei einer früheren Zuteilung und Kreditablösung durch den Bausparvertrag sinkt dieser kritische Zins zwar. Wenn mit Rücksicht auf das spätere Zinsänderungsrisiko jedoch eine 15jährige Zinsbindung bei einem günstigen Anbieter gewählt wird, bleibt es eher unwahrscheinlich, dass die Sondertilgungslösung von der Bausparalternative geschlagen wird.
Lediglich bei kleineren Beträgen, und wenn Anspruch auf die Wohnungsbauprämie beim Bausparen besteht, kann sich dies anders darstellen.