Der Steuersatz soll nach den Plänen der Regierung unabhängig davon gelten, wie lange die Immobilie gehalten wurde. Aus Sicht der Immobilienbranche enthält der Koalitionsvertrag von SPD und Union "wenig gute Nachrichten für Immobilieneigentümer".
Der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) stößt sich unter anderem an dem geplanten Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist. Vom 1. Januar 2007 an sollen die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien immer versteuert werden; bislang unterlagen sie nur dann der Steuerpflicht, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Wohnung weniger als zehn Jahre lagen.
Vorwurf: Verunsicherung der Anleger
Der BFW begrüßt es zwar, dass die "Veräußerungsgewinne offenbar mit einem pauschalen Steuersatz belegt und nicht mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden sollen", doch sei "die ins Gespräch gebrachte Höhe von 20 Prozent nicht angemessen", heißt es in einer Pressemitteilung des Verbands.
Er befürchtet "eine Phase der Verunsicherung von Anlegern" und fordert deshalb, "dass möglichst rasch klargestellt werden muss, wie die Höhe des Veräußerungsgewinns künftig berechnet werden soll".
Entscheidendes noch offen
Gerade bei diesem Punkt sind entscheidende Fragen noch offen. Soll sich der Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ergeben? Oder ist er aus der Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis zu ermitteln, wie es derzeit bei Veräußerungen innerhalb von zehn Jahren der Fall ist?
Der Unterschied ist groß, wie ein Beispiel des BFW zeigt: Ein Anleger erwirbt eine denkmalgeschützte Immobilie für 200.000 Euro. In den folgenden zwölf Jahren schreibt er 60 Prozent des Kaufpreises, also 120.000 Euro ab. Schließlich verkauft der Eigentümer die Immobilie für 150.000 Euro - im Vergleich zum Kaufpreis entspricht das einem Verlust von 50 000 Euro. Im Vergleich zum Buchwert aber, der nach der Abschreibung von 120 000 Euro nun nur noch bei 80 000 Euro liegt, hätte er einen Veräußerungsgewinn von 70 000 Euro erzielt. "Ob künftig so gerechnet werden muss oder ganz anders, weiß heute niemand", sagt der BFW-Vorsitzende Walter Rasch.
Manches Haus künftig unverkäuflich?
Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) sieht hier ein großes Problem. Wenn der Veräußerungsgewinn wie bisher "als Differenz von Verkaufspreis und Buchwert ermittelt wird und damit Abschreibungen nachversteuert würden, dann hätte das zur Folge, dass Immobilien, die vor längerer Zeit erworben wurden oder für die Sonderabschreibungen in Anspruch genommen wurden, für zahlreiche Eigentümer praktisch unverkäuflich wären", sagt ein Sprecher des IVD.
Der Verband fordert deshalb, wieder zu der Berechnungsart zurückzukehren, die bis zum 31. Juli 1995 galt, nämlich die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis heranzuziehen.
Auch müsse sichergestellt werden, dass "inflationsbedingte Scheingewinne nicht versteuert werden", meint der IVD. In Frankreich etwa würden zwar "Veräußerungsgewinne von Immobilien auch besteuert, aber dort wird erstens die Inflation mit berücksichtigt und zweitens sinkt der Steuersatz, wenn Immobilien länger gehalten werden".
Rückwirkende Gültigkeit möglich
Offen ist noch, ob die neue Steuerpflicht nur für Immobilien gilt, die nach dem 1. Januar 2007 gekauft wurden, oder ob sie auch Altfälle betrifft. Im zweiten Fall wäre zum Beispiel denkbar, dass nur die Wertsteigerungen besteuert werden, die nach dem 1. Januar 2007 eingetreten sind.