Von 2008 an müssen Eigentümer von Mietwohnungen und Häusern aller Voraussicht nach einen Energieausweis für ihr Objekt vorweisen, wenn sie es neu vermieten oder verkaufen wollen.
Jeder Interessent soll dann auf einen Blick erkennen können, ob er es mit einer sanierungsbedürftigen Energieschleuder zu tun hat oder nicht. Und er soll eine klare Vorstellung davon bekommen, wie hoch die Heiz- und Warmwasserkosten bei dem Objekt liegen. In Zeiten drastisch gestiegener Ausgaben für Öl und Gas wird der Energiezustand eines Gebäudes immer wichtiger für Käufer und Mieter.
Bis zum Jahresende steht allerdings noch eine Art Schlupfloch offen. Wer weiß, dass schon bald Neuvermietung oder Verkauf seiner Immobilie ansteht, solle sich noch bis Ende Dezember um einen freiwilligen Energiepass kümmern, raten Stefan Diepenbrock, Sprecher des Eigentümerverbandes Haus und Grund Deutschland, ebenso wie der Immobilienverband Deutschland (IVD). Damit könnten vor allem Besitzer älterer und größerer Häuser viel Geld sparen.
Eine Reihe von Hausbesitzern könne sich damit für die kommenden zehn Jahre aus der neuen Passpflicht herauswinden, kritisiert aber Stefan Bentrop vom Bundesverband der Verbraucherzentralen (vzbv).
Zwei Versionen
Die Neuregelung, die vergangene Woche vom Bundeskabinett gebilligt wurde, setzt eine EU-Richtlinie um. Der Energieeinsparverordnung, in deren Novelle die Einführung des Energiepasses festgelegt ist, muss der Bundesrat zustimmen. In der Länderkammer steht sie am 8. Juni auf der Tagesordnung.
Bislang ist der Nachweis des Energiebedarfs nur bei Neubauten Pflicht.
Grundsätzlich können sich Verbraucher darauf einstellen, dass es den Energiepass von 2008 an in zwei Varianten geben wird: einen günstigen Verbrauchsausweis und einen aussagekräftigen Bedarfsausweis. Beide sind zehn Jahre lang gültig.
Der Verbrauchsausweis wird auf der Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der letzten drei Jahre ausgestellt. Vermieter können das beispielsweise über die Heizungsablesefirma berechnen lassen. Weil ein solcher Pass schnell erstellt ist, dürften sich die Kosten zwischen 25 und 50 Euro bewegen, schätzt Bentrop.
"Unzureichend"
Der Haken: Die Daten sagen nur etwas über das Heizverhalten des Vorgängers, aber nichts über die energetische Qualität des Gebäudes aus, betont Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes. Er meint: "Der Verbrauchsausweis ist unzureichend."
Anders sieht es beim Bedarfsausweis aus: Dafür muss der Eigentümer einen Fachmann engagieren, etwa einen Architekten, Ingenieur oder speziell geschulten Energieberater. Dessen Berechnungen sollen genau offen legen, wie es um die Heizanlage steht, um Dämmung, Wärmeverluste über Dach und Fenster, wie viel Energie das Haus verschlingt und was verbessert werden könnte.
Verbraucherverbände wie auch Bauminister Wolfgang Tiefensee setzen darauf, dass sich diese aussagekräftigere Variante mittelfristig durchsetzen wird. Der Pferdefuß: Der ausführliche Pass kann bis zu 1000 Euro und mehr kosten, je nach Anwesen und Aufwand.
Nicht jeder Eigentümer kann von 2008 an zwischen den beiden Varianten wählen.
Für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut wurden, wird der Bedarfsausweis Pflicht. Auch wer staatliche Fördermittel für sein Haus erhält oder für die Gebäudesanierung - etwa über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) -, bekommt den teuren Pass vorgeschrieben. Alle anderen Eigentümer haben Wahlfreiheit.
Mieter sollten gezielt nach Bedarfsausweis fragen
Wer sich noch bis Ende 2007 freiwillig einen günstigen Verbrauchsausweis auf Vorrat ausstellen lasse, sei für den Fall eines Mieter- oder Eigentümerwechsels in den kommenden Jahren gut vorbereitet, betont der IVD. Der freiwillige Energiepass ist ebenfalls zehn Jahre gültig. "Er reicht aus, um die gesetzliche Verpflichtung zu erfüllen", erklärt auch Diepenbrock.
Grundsätzlich gilt, dass Eigentümer nicht zur Modernisierung gezwungen werden können, falls die Werte ihres Gebäudes schlecht ausfallen. Mieter können auch nicht nachträglich die Miete mindern und Käufer nicht den Kaufpreis anfechten, ist der Energieverbrauch nach Einzug höher als im Pass vermerkt.
Regionale Einsätze erwartet
Ursprünglich sollte der Energieausweis eine Art Prüfsiegel werden, vergleichbar mit den Energie-Effizienzklassen für Kühlschränke und Waschmaschinen. "Diese Chance wurde aber vertan", bedauert Bentrop.
Mieterbund-Sprecher Ropertz geht davon aus, dass sich der Energiepass zunächst in Gegenden Deutschlands durchsetzen werde, wo genügend Wohnraum zur Auswahl stehe. Und wo sich Mieter und Käufer ohne Marktdruck nach den Energiekosten orientieren können.
Ist der Wohnungsmarkt eng, dürfte der Ausweis weniger stark eine Rolle spielen. "Wir empfehlen allen Mietern, ab 2008 gezielt nach einem Bedarfsausweis zu fragen, auch die Mieter, die schon länger in einem Haus wohnen", betont Ropertz.