Das wurde am Mittwoch bei einer Verhandlung in Karlsruhe deutlich. Im konkreten Fall hat der Mieter einer schicken Kölner Maisonette-Wohnung seine Miete gekürzt, weil der Vermieter die Fläche der beiden Dachterrassen im Mietvertrag aus seiner Sicht zu hoch angesetzt hatte. Nach den Worten des BGH-Senatsvorsitzenden Wolfgang Ball überlegt der Senat, für solche Flächen pauschal die früher übliche Quote von 25 Prozent anzuwenden - was Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter schaffen würde. Ein Urteil wird erst am 22. April verkündet.
100 statt 120 Quadratmeter
Hintergrund des Streits ist die langjährige Rechtsprechung des BGH, wonach eine Mietswohnung "mangelhaft" ist, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt. In diesem Fall darf die Miete entsprechend gekürzt werden. Der Kölner Vermieter hatte im Mietvertrag "ca. 120 Quadratmeter" angegeben. Tatsächlich summierten sich die Innenräume auf 90 und die beiden Terrassen auf 45 Quadratmeter. Der Mieter, ein Architekt, pochte darauf, die Außenflächen nur mit einem Viertel zu veranschlagen und kam damit auf eine Gesamtfläche von gut 100 Quadratmetern - also etwa 15 Prozent weniger als angegeben. Er kürzte die Miete um etwa 180 Euro.
Horrorvision des Senats
Juristisch umstritten ist, ob sich die Gerichte bei privaten Mietwohnungen an den Vorschriften für den öffentlich geförderten Wohnraum orientieren sollten. Danach werden Balkone und Terrassen "im Regelfall" mit 25 Prozent angesetzt, allerdings kann die Quote im Einzelfall bis zur Hälfte betragen. "Das halten wir nicht für sinnvoll", sagte Ball. Der Senat habe die "Horrorvision", dass den Gerichten dann eine Prozessflut drohte. "Im Interesse der Rechtssicherheit" scheine es deshalb geboten, eine klare Anrechnungsquote vorzugeben. Deshalb will der Senat zumindest nach vorläufiger Einschätzung wohl auf eine früher geltende Regel zurückgreifen, die pauschal von 25 Prozent ausging.