Mit jedem Neubau ist eine Grundsatzentscheidung verbunden - zwischen dem Erwerb eines schlüsselfertigen Gebäudes und dem Bauen in eigener Regie. Der Erwerber eines Fertighauses schließt nur mit einem einzigen Partner, dem Bauträger, einen Vertrag. Im Unterschied dazu vergibt der selbständige Bauherr alle Gewerke in Eigenregie und ist mit einer Vielzahl von Vertragspartnern konfrontiert.
Bereits dieser Unterschied macht deutlich, dass der Erwerb des Neubaus vom Bauträger ohne Zweifel die bequemere Variante ist. Der Vertragspartner trägt die Verantwortung für alle Stufen des Projekts - von der Planung und Genehmigung über die Ausschreibung und Auftragsvergabe der Gewerke bis hin zur Überwachung der Bauarbeiten.
Der eigenständig agierende Bauherr hingegen muss all diese Aufgaben selbst erledigen oder einen Architekten beauftragen.
Dennoch ist es falsch, das Bauträger-Modell für alle Menschen als den Königsweg in Richtung der eigenen vier Wände zu empfehlen.
Tür offen für Individualismus
Denn der Hausbau in Eigenregie kann Vorteile haben. So bleibt beim Bauträger-Modell der Individualismus gelegentlich auf der Strecke. Wer seine ganz persönlichen Vorstellung realisieren will, wird mit seinem Projekt eher als Bauherr in Eigenregie glücklich, weil er von Beginn an die Planungen bestimmt.
Reizvoll ist dieser Weg auch für Bauherren, die auf Eigenleistungen setzen. Bauträger geben zwar Nachlässe, wenn die Käufer sich etwa um die Verlegung der Böden selber kümmern. Ob diese Nachlässe aber dem Volumen der eingesparten Unterverträge entsprechen, ist kaum nachvollziehbar und wohl nur nach harten Verhandlungen zu erwarten. Bauherren, die kräftig selbst mit anpacken, tun aufgrund der wegfallenden Handwerkerrechnungen jedenfalls ihrem Kontostand Gutes.
Der Eigenbau kann weitere Einsparungen mit sich bringen. Der Bauträger bietet zwar eine Festpreisgarantie und hat Kostenvorteile durch seine größeren Auftragsvolumina. Dem steht aber gegenüber, dass er einen Preisaufschlag für seine Gewinnmarge, die Projektkosten und auch für das unternehmerische Risiko einkalkuliert.
Zumindest einen Teil dieser Aufschläge auf die reinen Herstellungskosten kann der selbständige Bauherr einsparen.
Zu bedenken gilt es allerdings, dass in baulichen Dingen weniger Bewanderte einen Teil dieser Ersparnis in die Honorare eines Architekten investieren sollten, der die Verantwortung für die Ausschreibung, Auftragsvergabe und Bauüberwachung übernimmt.
Zusätzlich winkt dem Bauherrn, der Eigenverantwortung übernimmt, eine erhebliche Ersparnis bei den Nebenkosten. Ohne Wenn und Aber sind beim schlüsselfertigen Bau 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig - sowie 1,5 Prozent Notarkosten auf den Gesamtpreis, in den Grundstückspreis, Bau- und Projektkosten eingehen.
Satte Einsparungen
Anders liegt der Fall beim Bau in Eigenregie. Die Notarkosten schlagen hier nur für den Grundstückskauf zu Buche. Und mit etwas Geschick in der Projektplanung fallen die Grunderwerbsteuern lediglich für das Grundstücksgeschäft und nicht für die Herstellungskosten des Gebäudes an.
Voraussetzung dafür ist nach Auffassung der Finanzgerichte, dass Grundstückserwerb und Hausbau in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen. In der Regel ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Bauherr zunächst ein Grundstück erwirbt - und mit einigem zeitlichen Abstand mit der konkreten Bauplanung beginnt.
Die Ersparnis in Sachen Notarkosten und Steuern ist erheblich; bei den Herstellungskosten eines Einfamilienhauses im Wert von 300.000 Euro beläuft sie sich auf 15 000 Euro.
Auch die Pleite des Anbieters ist für den Kunden eines Bauträgers komplizierter als für den selbständigen Bauherrn. Zwar bezahlt der Käufer bei einem seriösen Bauträgervertrag nur nach Baufortschritt und geht nicht in Vorleistung. Fällt jedoch der Generalunternehmer aus, kann es zu Zeitverzögerungen kommen; da sich erst ein neuer Generalunternehmer finden muss.
Da liegt der Fall für den Bauherrn, der sich selbst um alles kümmert, weniger kompliziert: Geht ein Handwerksbetrieb in Konkurs, dann kann er das betreffende Gewerk einfach an eine andere Firma vergeben.
Insgesamt gilt: Wer schwache Nerven hat, keine Zeit für komplizierte Abstim-mungen und mit standardisierten Lösungen auch gut leben kann, für den ist das Bauträgermodell mit Festpreis genau die richtige Lösung.
Bau-Individualisten, die vielleicht sogar Freude an der Kontrolle des Bauprojekts in allen Details haben, können sich demgegenüber getrost auf das Wagnis des Hausbaus in eigener Regie einlassen.