Der Traum vom Eigenheim kann leicht im Fiasko enden. Denn häufig sind bei Neubauten die Kellerwände nass, die Dämmung ist undicht, oder es tauchen Risse in der Fassade auf. Die Folgen sind Ärger und lange Rechtsstreitigkeiten über Ursachen und Verantwortung. In manchen Fällen ist eine Mängelbeseitigung nicht mehr möglich, da die Baufirma inzwischen Insolvenz angemeldet hat. Damit es nicht zu Ärger und hohen Kosten kommt, sind eine gute Planung, detaillierte Vereinbarungen und eine Baubegleitung wichtig.
Auf durchschnittlich zehn bis zwölf Mängel kommt jedes Ein- oder Zweifamilienhaus während der Bauzeit. Bei der Abnahme sind es immerhin noch sechs bis acht, hat eine Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes in Berlin und des Instituts für Bauforschung in Hannover im Oktober 2006 ergeben. Die Kosten für die Bauherren sind immens.
Lediglich bei einem Drittel der untersuchten 630 Neubauten reichten weniger als 5000 Euro zur Beseitigung der Mängel aus. Ein weiteres Drittel der Fälle verschlang 5000 bis 15.000 Euro. Bei nahezu jedem siebten Neubau fielen Kosten von 15.000 bis 25.000 Euro an.
Frage nach Referenzen
"Viele Probleme mit Mängeln und spätere Auseinandersetzungen an Neubauten sind auf Fehler in der Planung zurückzuführen", sagt Herbert Gottschalk vom TÜV Süd in München. Beim Hausbau mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmen sollten Bauherren die Firma gründlich auswählen. Wichtige Kriterien bei der Beurteilung seien die Fragen, wie lange der Vertragspartner schon auf dem Markt ist und welche Referenzen er aufweisen kann.
Streit über die Qualität der Bauausführung lässt sich durch detaillierte Vereinbarungen vor Vertragsabschluss vermeiden. "Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten viele Tücken, die der Laie nicht durchschaut", warnt Gottschalk. Der Auftraggeber sollte auf eine ausführliche Baubeschreibung Wert legen, die präzise die verwendeten Materialien und Marken - vom Klinker bis zu kleinen Details wie Fenstergriffe und Türklinken - festlegt.
Auch wenn es kostet...
Je mehr Details bereits vor Baubeginn vertraglich vereinbart sind, desto weniger Anlass gibt es später zur Klage und zu teuren Nachbesserungen. "Viele Bauherren haben heute keinen eigenen Architekten mehr", sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. 85 Prozent aller Bauvorhaben werden von Bauträgern und Generalunternehmern ausgeführt. In diesen Fällen stehe der Architekt nicht auf der Seite des Bauherrn, sondern des Unternehmers.
Bauherren sollten daher grundsätzlich einen Baubegleiter heranziehen, der ihnen vom Vertragsabschluss bis zur Schlussabnahme zur Seite steht. Bei Baubegleitern handelt es sich um unabhängige Architekten und Ingenieure, die jeden Schritt des Bauprozesses überprüfen. "Auch Bauherren, die ihren Bau individuell von einem Architekten planen lassen, sollten nicht aus Kostengründen auf eine Baubegleitung verzichten", rät Thomas Drexel, Architekt und Fachbuchautor in Augsburg. Die Baubegleitung verursache zwar zusätzliche Kosten. Dafür könne der Architekt bei Problemen am Bau sofort einschreiten und Fragen der Handwerker kompetent beantworten.
15 Mal prüfen
Nicht nur Architekten und Sachverständige bieten Baubegleitungen an. Auch der TÜV, die Dekra, der Verband privater Bauherren und der Verband Haus & Grund sind Ansprechpartner. "Wie häufig eine Baubegleitung stattfinden sollte, hängt von der Art des Bauens ab", sagt Gottschalk. Da beim Bauen mit dem Bauträger alle Gewerke in einer Hand liegen, reichten meist vier bis fünf Besichtigungen aus.
Diese sollten immer dann angesetzt werden, wenn durch einen folgenden Bauschritt vorangegangene Arbeiten nicht mehr überprüfbar sind - etwa, wenn Baugruben zugeschüttet oder Wände verputzt werden. "Bei Neubauten, bei denen die verschiedenen Gewerke einzeln vergeben werden, sollte vor dem Bezahlen der Einzelleistungen bis zu 15 Mal geprüft werden", sagt Gottschalk.
Eine solche Baubegleitung kostet zirka 5000 bis 6000 Euro. Angesichts der enormen Kosten, die Mängel hervorrufen können, sei dies eine gute Investition.
"Um in Fällen von Mängeln ein Druckmittel zu haben, sollten Bauherren ihre Bauträger immer nur nach Baufortschritt bezahlen", rät Warnecke. Auf keinen Fall sollte im Vertrag eine Bezahlung in Zeitintervallen vereinbart werden. Denn bei solchen Regelungen müsse gezahlt werden, auch wenn das Unternehmen in der Zwischenzeit nicht weitergebaut hat. Der Bauherr leistet dann Vorauszahlungen, die er im Fall einer Insolvenz verliert. Wird nach Baufortschritt gezahlt, sollte überprüft werden, ob die geleistete Arbeit tatsächlich den Vorgaben entspricht.