(SZ vom 31.08.2001) Entscheidet sich der Käufer für das Bauträger-Modell, gibt er die Verantwortung für den Bau aus der Hand. Der Bauträger übernimmt den kompletten Bau und bietet einen fertigen Neubau zum Kauf an.
Der Bauträger verlangt für die Komplettabnahmem seinen Preis. Die Raten werden entsprechend des Baufortschritts fällig.
Höhe und Fälligkeit der Rate
Abschlagszahlungen, die der Kunde eines Bauträgers für Grundstück und Hausbau erbringen muss, sind zulässig, wenn sie die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) einhalten.
Den Kauf vom Bauträger zahlt man nicht auf einmal, sondern der Kaufpreis ist in bis zu sieben Raten zu entrichten.
Gezahlt wird nach Baufortschritt, also dann, wenn die jeweilige Bauleistung erbracht wurde.
Vorauszahlungen, denen keine Leistung des Bauträgers gegenübersteht, sind nicht zulässig.
Die Raten darf der Bauträger nur für das Bauvorhaben des Käufers verwenden. "Bevor der notarielle Vertrag nicht geschlossen wurde, darf der Verkäufer überhaupt kein Geld verlangen", warnt Hans-Joachim Vollrath, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern.
Die MaBV gibt genau an, wie hoch die einzelnen Raten sein dürfen. So darf die erste Rate, die erst nach dem Beginn der Erdarbeiten fällig wird, 30 Prozent des Gesamtpreises nicht überschreiten.
Anders nur, wenn der Bauträger eine Bürgschaft stellt. Auch dann jedoch darf die Rate den Wert der Leistung - bei der ersten Rate also den des Grundstücks - nicht überschreiten.
Regelverstoß
Hält sich der Bauträger dagegen nicht an die Regelungen der MaBV, kann es dauern, bis er seine Leistungen bezahlt bekommt.
Ein Ehepaar hatte eine noch zu bauende Eigentumswohnung erworben. Im Notarvertrag hatten sie sich zwar zur Zahlung des Kaufpreises in mehreren Raten verpflichtet. Allerdings sollte die erste Rate bereits nach Abschluss des Vertrages fällig werden und nicht, wie es die MaBV vorsieht, frühestens nach Beginn der Erdarbeiten.
Als sich die Eheleute weigerten, einen Restbetrag des Kaufpreises zu zahlen, weil die Wohnflächen zu klein ausgefallen waren, kam der Rechtsstreit vor Gericht.
Der Bundesgerichtshof erklärte die "Abschlagszahlungsvereinbarung" für nichtig und stattdessen das Werkvertragsrecht des BGB für anwendbar.
Folge: Der Kaufpreis musste erst nach der Abnahme der Wohnung gezahlt werden (Urteile vom 22. Dezember 2000, VII ZR 310 und 311/99).
Konkurs-Gefahr
Auch wenn die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden: Bei einem stecken gebliebenen Bauvorhaben oder einem Konkurs des Bauträgers kann auch die MaBV nicht helfen.
Ein Schutz vor mangelnder Bonität oder fehlender Qualität kann nur durch Wachsamkeit des Bestellers erreicht werden. "Jeder Käufer sollte sich vor dem Vertragsschluss den Bauträger genau anschauen und sich Referenzen nennen lassen", rät deshalb Hans-Joachim Vollrath.
Zwar kann eine zusätzliche Fertigstellungsbürgschaft in Höhe von zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises gestellt werden. Diese ist in der Praxis wenig verbreitet und scheitert meist schon daran, dass sich keine Bank bereit erklärt, eine solche Bürgschaft zu übernehmen.