(SZ vom 12.07.2002) Die Bausparkassen versuchen, mit einer Finanzierungsalternative den Banken Konkurrenz zu machen. Bausparinteressenten, die noch keinen Vertrag angespart haben, aber schnelles Geld benötigen, können ein vorfinanziertes Bauspardarlehen erhalten.
Der Darlehensnehmer "bespart" einen neu abzuschließenden Bausparvertrag und erhält ein tilgungsfreies Darlehen bis zur Zuteilung und Auszahlung des neuen Bausparvertrages.
Unveränderte Belastung
Um für die Gesamtlaufzeit aus Anspar-, beziehungsweise Vorfinanzierungsphase und Tilgungsphase eine gleich bleibende Belastung aufweisen zu können, haben einige Bausparkassen folgenden Trick gewählt:
Der Bausparer schließt einen Bausparvertrag über 130 oder 140 Prozent der benötigten Summe ab. In gleicher Höhe erhält er eine Vorfinanzierung, wobei die 30 oder 40 Prozent als Anfangseinzahlungen in den Bausparvertrag fließen.
Damit kann die Rate in der Ansparphase niedrig gehalten werden und bleibt in gleicher Höhe über die gesamte Laufzeit bestehen.
Geheimnis um den Effektivzins
Diese Konstruktion macht es einem Kunden jedoch fast unmöglich, den Effektivzins der Kombination zu ermitteln. Einige wenige private Bausparkassen sorgen hier für Klarheit: Sie weisen unaufgefordert den Gesamteffektivzins der Kombinationsfinanzierung aus. Hierauf sollte der Interessent in jedem Fall bestehen und vom Bausparberater den Gesamteffektivzins berechnen lassen.
Wird der Gesamteffektivzins nicht genannt, sollte die Bausparfinanzierung abgelehnt werden.
Ohne Effektivszins kein Vergleich
Die Kenntnis des Gesamteffektivzinses ist zwingend erforderlich, um das Angebot der Bausparkasse mit einem Bankdarlehen vergleichen zu können. Die Nennung der Vorfinanzierungskondition oder des niedrigen Bauspardarlehenszinses reicht nicht aus. Bei der herkömmlichen Vorfinanzierung liegt die Belastung am Anfang höher, da ein Bausparvertrag anzusparen und gleichzeitig das Vorfinanzierungsdarlehen zu verzinsen ist.
Viele kleine Verträge wachsen zu einem Darlehen
Eine andere Variante bilden mehrere hintereinander geschaltete Bausparverträge. Der Darlehensnehmer erhält ein Gesamtdarlehen über mehrere Bausparsummen, die je nach Bausparkassentarif angespart werden.
Prinzip der Reife
Der Anspar- und Finanzierungsablauf gestaltet sich wie folgt: Der Darlehensnehmer erhält eine Vorfinanzierung über alle verbundenen Bausparverträge. Er zahlt dafür Zinsen.
Der erste Bausparvertrag über beispielsweise 40 Prozent des Auszahlungsbetrags wird angespart. Bei Erreichen der Zuteilung löst dieser Bausparer einen Teil des Vorfinanzierungskredites ab und während der nun folgenden Tilgungsphase wird der zweite Bausparvertrag über die restlichen 60 Prozent angespart. Er zahlt die Zinsen für die Vorfinanzierung des zweiten Bausparvertrages bis zur Zuteilung.
Verwirrender Mix
Dieser Vertragsmix erschwert es den Kunden noch mehr, die Konstruktion zu durchschauen, geschweige die Gesamtkosten der Gesamtfinanzierung zu erkennen. Da die Kosten nicht in bar bezahlt, sondern meist aus dem Guthaben einbehalten werden, stellt sich die Kostensituation als wenig transparent dar.
Übliche Kosten
Abschlussgebühr von ein oder 1,6 Prozent der Bausparsumme, Kontoführungsgebühr von fünf bis neun Euro pro Jahr, Darlehensgebühr von zwei bis drei Prozent des Bauspardarlehens, Schätzgebühren fallen je nach Bausparkasse unterschiedlich an.
Werden die Kosten guthabenmindernd einbehalten, so nimmt der Bausparer implizit ein Darlehen in Höhe der Kosten auf, das anschließend über Jahre mit Zins- und Tilgung zurückgezahlt wird.
Internet-Bonus
Der Trend bei neu auf den Markt gekommenen Tarifen geht dahin, die unübersichtliche Kostenstruktur zu vereinfachen, indem Kosten einfach entfallen. So gibt es als "schlankste" Lösung einen Internet-Bauspartarif, der als einzige Kostenposition eine Gebühr von 100 Euro aufweist.
Die Einnahmeverluste gleichen die Bausparkasse durch die erhebliche Erhöhung der Spanne zwischen Guthaben- und Darlehenszins von zwei auf 2,75 Prozent aus.
Faustregel
Grundsätzlich lautet die Empfehlung, nicht mehr als ein Drittel des benötigten Darlehensbetrages mit Bausparverträgen abzudecken. Die Belastung in der Rückzahlungsphase ist für den zukünftigen Besitzer umso besser tragbar, je geringer die laut Tarif zu leistende Tilgungsrate gewählt wird.
Gefahr: Zu hohe Tilgungsraten
Bei einigen neueren Tarifen privater Bausparkassen kann die Höhe der Tilgungsrate gewählt werden und bestimmt damit die Höhe des Bauspardarlehens. Wer schnell tilgt, erhält mehr Darlehen.
Im Vergleich zu klassischen Tarifen mit 40 Prozent Mindestansparung und 300 Euro Rückzahlung für 50.000 Euro Bausparsumme werden jedoch zu hohe Rückzahlungsraten verlangt. Es besteht hier die Gefahr, dass eine Finanzierung zu starke Einschränkungen in der Lebensqualität mit sich bringt oder nicht mehr darstellbar ist.
Ungewisser Zuteilungstermin
Ein weiteres Risiko ist nicht ganz auszuschließen: der voraussichtliche Zuteilungstermin, den eine Bausparkasse laut Bausparkassengesetz aber nicht garantieren darf, wird verfehlt, weil zu wenig Neusparer zu gewinnen waren. Hier hilft zur Not ein von den Bausparkassen eingerichteter Sicherungsfonds, die Zuteilungstermine einzuhalten.