(SZ vom 19.4.2002) Trotz aller Bemühungen um ein einfacheres Baurecht stöhnen private Bauherren und gewerbliche Bauträger nach wie vor über den Wust von Gesetzen und Vorschriften, der das Bauen oft genug zum unkalkulierbaren Risiko werden lässt.
Nicht nur der Stress für die Beteiligten ist fatal. Ebenso misslich ist es, wenn Bauträger höhere als die anfangs kalkulierten Mieten verlangen müssen, weil sich Planungs- und Bauzeit zu sehr in die Länge gezogen haben.
Bebauungsplan im Wechsel
Für Johannes Schneider, Vorstandsvorsitzender des Rings Deutscher Makler (RDM) Bayern, fangen die Probleme bereits bei der Grundstücksvergabe an. Wenn ein Bauträger ein Grundstück als Bauland von einer Kommune erworben hat, könne es jederzeit passieren, dass der Bebauungsplan noch einmal spezifiziert und geändert wird.
Das bedeutet, dass der Bauausschuss der betreffenden Kommune tagen und beraten muss, anschließend der Gemeinde- oder Stadtrat. Das wiederum kann dauern, "und das kostet Zwischenfinanzierung". Für jeden Tag der Wartezeit auf den endgültigen Bebauungsplan fallen Zinsen an. Wird der Plan - womöglich mehrfach - geändert, muss der Bauträger wegen dieser Änderungen jedes Mal Architekten beauftragen. Auch das kostet.
Fester Preis mit Nachteilen
Die Erfahrung zeige, dass die Kommunen "sich recht unterschiedlich verhalten". München zum Beispiel setze die Grundstückspreise fest. Das hält Schneider für fatal, weil die Stadt so zum "Preisdiktierer" werde, an dem sich auch Private orientierten. Dazu komme generell, dass es "fast planwirtschaftlich" anmute, dass Kommunen sowohl die Grundstücke besitzen als auch über die Planungshoheit verfügen.
Begründung der Behörde
Franz Meyer, Leiter der Stadtplanung München, sieht die Sache anders. Die Stadt habe im Rahmen der "sozialgerechten Bodennutzung" ein Vertragswesen eingeführt, das Sicherheit darüber gebe, in welchen Zeiträumen Baurecht geschaffen wird: "Die Investoren können sich deutlich darauf einstellen."
Dass der Ablauf eines Genehmigungsverfahrens gut kalkulierbar ist, liege daran, dass sich die Stadt bereits im Vorfeld energisch darum bemühe, spätere Änderungen zu vermeiden.
Zu diesem Verfahren gehörten Wettbewerbe und vor allem die frühzeitige Einbeziehung der von einem Bauvorhaben Betroffenen. Die so geschaffene hohe Transparenz habe zu einem verbesserten Verhältnis zwischen der planenden Verwaltung und den Investoren geführt, sagt Meyer.
Allerdings gesteht er zu, dass sich Verzögerungen trotzdem nicht gänzlich vermeiden lassen. Damit meint er in erster Linie nicht vorhersehbare Einwendungen gegen Bebauungspläne oder Bauvorhaben im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Bürgerbeteiligung.
Naturschutz ärgert Bauwirtschaft
Kopfzerbrechen bereitet gerade dieser Punkt auch Andreas Reiners, Geschäftsführer des bayerischen Landesverbandes Freier Wohnungsunternehmer. Er denkt dabei vor allem an Einwendungen seitens des Naturschutzes. "Der Baumschutz zwickt und zwackt hinten und vorne", sagt er. Nicht jedes Bauvorhaben könne sich "nach einem markanten Baum richten, es gehe doch auch mit Ersatzpflanzungen.
Als zweiten wesentlichen Grund für Verzögerungen sieht Reiners die zahlreichen Behörden, die Stellung zu einem Bebauungsplan nehmen müssen. Geht es dann in kleinste Einzelheiten wie Dachgauben oder Farbgestaltung, "ist das zu diffizil".
Lange Verfahren
Dass lange Verfahren die Kosten des Bauträgers steigern und zu höheren Kauf- und Mietpreisen führen, ist auch für ihn klar, denn "die Zinsuhr tickt jeden Tag". Reiners betont, dass das Planungsreferat der Stadt München sich durchaus bemühe, die Dinge voran zu treiben. Doch aufgrund der zahlreichen gesetzlichen Hindernisse ist er mittlerweile "eigentlich nicht mehr optimistisch" im Hinblick darauf, dass Bauverfahren schneller und unbürokratischer gestaltet werden könnten.
Bauhandbuch im Netz
Vielleicht gelingt dies ja dem Landkreis Nürnberg, der auf umfangreiche Information als Voraussetzung für eine flotte Abwicklung von Bauvorhaben setzt. Das dortige Landratsamt gibt ein speziell auf den Kreis abgestimmtes verfügbares Bauhandbuch heraus.
Darin finden Interessierte detaillierte Informationen zu rechtlichen Grundlagen und zum konkreten Ablauf des Verfahrens. Außerdem gibt es aktuelle Baulandangebote und zahlreiche Kontaktadressen. Auch die bayerische Staatsregierung will im Rahmen des Programms "Offensive Zukunft Bayern" mit Hilfe des Internets für mehr Transparenz und damit mehr Tempo sorgen. Das staatlich geförderte Projekt "Vernetzter Bebauungsplan" stellt kommunale Bebauungspläne in verständlicher Form dar.