(SZ-Bericht) Geht es um den Kauf eines Autos, erkundigt sich der Durchschnittsdeutsche besonders genau nach der Motorleistung oder dem Umfang der Serienausstattung.
Anders ist es bei der im Regelfall größten Investition des Lebens; dem Haus- oder Wohnungskauf. Hier kauft der Durchschnittsdeutsche vielfach die Katze im Sack. Denn was er als Käufer an Leistungen vom Bauträger erhält, kann er höchstens ungefähr erahnen. Ursache hierfür sind völlig unzureichende Baubeschreibungen.
Böses Erwachen
So gingen den Käufern von Wohnungen aus einer Wohneigentumsanlage in München bereits die Augen auf, als sie den Eingang von außen betrachteten.
Das Vordach war billige Spenglerarbeit und ohne Schneefanggitter ausgestattet, so dass es für die Eigentümer im Winter jeweils zum Glücksspiel wird, ob sie von Schneelawine erfasst werden oder nicht.
Die am Ende des Pultdachs angebrachte Dachrinne vermochte die Schneemassen nicht zu bremsen; zudem bestand der Dachrinnenablauf nur in Form einer billigen Kette anstelle eines massiven Fallrohres.
Die Eigentümer konnten dagegen nichts tun: Denn das Vordach entsprach der Baubeschreibung, die sie alle gekannt und unterschrieben haben.
Kleingedruckte Aufklärung
Baubeschreibungen stellen, sofern Gegenstand des Bauträgervertrags eine künftige Bauleistung ist, Teil des Bauträgervertrages dar. Im Regelfall ist der Käufer bereits vor dem Kauf in Kenntnis einer Baubeschreibung, weil sie Bestandteil des Exposés ist, das dem Käufer ausgehändigt worden ist.
Baubeschreibungen haben die unangenehme Eigenschaft, dass sie oft über mehrere Seiten lang klein gedruckt und mit für Laien unverständlichen Begriffen ausgestattet sind.
Beschreibungen mit großem Spielraum
Der Notar wird die Baubeschreibung nicht vorlesen; er braucht dies auch nicht, wenn die Beteiligten erklären - was die Regel ist -, dass ihnen der Inhalt bekannt ist. Die Beurkundungspraxis hilft sich dann mit einer Bezugnahme auf die Baubeschreibung im Kaufvertrag.
Dies geschieht oftmals mit solch irreführenden Klauseln wie der Folgenden: "Die Baupläne und die Baubeschreibung sind in der in Abschnitt... aufgeführten Teilungserklärung enthalten. "
Weil es keinerlei verbindliche Standards gibt, fällt es dem Laien schwer, Unvollständigkeiten zu erkennen und Vergleiche anzustellen. Zudem behält sich der Bauträger meist vor, "Abweichungen oder Änderungen" vornehmen zu können, soweit sie für den Käufer "objektiv und subjektiv gleichwertig, d.h. zumutbar sind".
Dies kann freilich so gut wie alles sein! So heißt es in der Baubeschreibung des betreffenden Bauträgers für das Treppenhaus: "Stufen und Podeste Natursteinbelag (Marmor) auf Mörtelbett". Der Begriff "Naturstein" klingt auf den ersten Blick verlockend und dürfte objektiv und subjektiv einem Fliesenbelag gleichwertig sein. Doch ist Naturstein nicht gleich Naturstein. Im Rahmen späterer Untersuchungen und Mängelfeststellungen zeigte es sich, dass der von diesem Bauträger verwendete Natursteinbelag einen geringeren Härtegrad aufwies als der Streusplitt der Stadt München und demzufolge mangelhaft war.
Standards sichern
"Für den Käufer einer Neuimmobilie ist es daher unerlässlich, unklare Punkte der Baubeschreibung, insbesondere auch was die Ausstattung der Wohnung betrifft, zu konkretisieren, also sich vertraglich bestimmte Standards zusichern zu lassen", empfiehlt Rechtsanwalt Rudolf Meindl aus München.
Wie beim Bau eines Eigenheimes sollte sich der Käufer auch beim Kauf vom Bauträger selbst über Materialien und Qualitätsstandards kundig machen. Keinesfalls sollte er die Auswahl in das Belieben des Bauträgers stellen. Denn sieht der Bauträger irgendwo "Spielräume", wird er diese für sich nutzen und an den Kosten sparen.
Solange dann kein objektiver Mangel, also ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik und der Baukunst vorliegt, hat der Käufer keine Ansprüche.
Ausführung selbst bestimmen
Zur Selbstgestaltung einer detaillierten Baubeschreibung ist kein höheres Bauingenieurwissen erforderlich. Eine eingehende Beratung beispielsweise im Fliesen- und Sanitärfachgeschäft, beim Elektriker um die Ecke oder auf Messen und Ausstellungen verringert die Gefahr des buchstäblichen Kaufs der "Katze im Sack".
Beschreibungen vergleichen
Hält sich der Käufer hier für überfordert, sollte er aber zumindest die Baubeschreibung des Bauträgers mit der Muster-Baubeschreibung vergleichen, die die Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände herausgegeben hat.
Zusammen mit einem ausführlichen Ratgeber dient das Vertragsmuster als Checkliste, ob der Bauträger alle erforderlichen Leistungen tatsächlich erbringt.