Schlechte Noten für die Bank: Stiftung Warentest hat sich letztes Jahr beraten lassen von 20 Kreditinstituten in 140 Beratungsgesprächen. Das Resultat: Fast alle "vergaßen", dem Kunden das günstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) anzubieten. Nur neun Berater berücksichtigten die Förderungen in ihrem Angebot. Über 100 Banker stellten weder einen Tilgungsplan auf, noch berechneten sie die Restschuld. Nur als Besserwisser können Sie nachhaken und die Kosten beeinflussen.
Annuitäten-Darlehen
Annuität meint die Jahresleistung aus Zins und Tilgung. Der Schuldner stundet den Kredit immer mit denselben monatlichen Betrag, über die gesamte Laufzeit hinweg. Die Höhe der Rate bleibt also gleich, die Verteilung von Zins und Tilgung ändert sich aber. Die Tilgung verringert die Schulden, die Restschuld schrumpft, der Zinsanteil nimmt ab, der Tilgungsanteil nimmt zu. Am Anfang langsam, später immer schneller. Die Tilgung steigt im gleichen Maß, wie die Zinsen sinken mit abnehmender Restschuld.
Beleihungswert und seine Grenze
Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Immobilie jederzeit wert ist. Das ist aber nicht der Kaufpreis der Immobilie. Der Geldgeber geht nämlich auf Nummer sicher und vermindert den Immobilienwert um einen Sicherheitsabschlag und finanziert davon auch nur 60%, manchmal 80% zu den günstigen Konditionen.
Die Bank lässt sich über die geliehene Summe ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eintragen als Sicherheit. Muss die Immobilie verkauft werden, weil der Schuldner nicht mehr zahlen kann, bekommt zuerst die Bank ihr Geld. Das ist die 1a-Hypothek. Unterm Strich sieht das dann so aus:
Kaufpreis der Immobilie: 200.000 Euro - 10% Risiko-Abschlag: 20.000 Euro ---------------------------------------------- Beleihungswert: 180.000 Euro 60% Beleihungsgrenze: 108.000 Euro
Braucht der Baufinanzierer aber mehr Geld, mehr als 60% bzw. 80% des Beleihungswertes, braucht er einen Nachrangkredit oder ein zweitrangiges Darlehen. Das ist die 1b-Hypothek. Sie steht an zweiter Stelle im Grundbuch. Die Zweitklassigkeit lässt sich die Bank teurer zahlen und verlangt einen Zinsaufschlag.
Nur ein Effektivzins über das gesamte Darlehen macht einen Konditions-Vergleich mit anderen Anbietern möglich. Zum Nachrechnen ein Beispiel:
120.000 Euro zu 4,8% Effektivzins = 1a-Hypothek30.000 Euro zu 5,3% Effektivzins = 1b-Hypothek
(120.000 x 4,8) + (30.000 x 5,3) 150.000
= 4,9
Alle Angebote über das gesamte Darlehen mit weniger als 4,9% Effektivzins sind billiger.
TIPP: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) übernimmt ein zweitrangiges Hypotheken-Darlehen, auch zu günstigen Konditionen. Sie nimmt keinen Aufschlag. Deshalb das Darlehen aufteilen: 60% des Auftrags an die Bank vergeben, den Rest an die KfW.