(SZ) In den letzten Jahren wurde Portugal von immer mehr Deutschen als Urlaubsziel entdeckt. Die Errichtung zahlreicher Golfplätze an der Atlantikküste hat diesen Trend noch verstärkt. Als Folge dieser Entwicklung hat auch der Erwerb von Ferienimmobilien zugenommen.
Grunderwerbsteuer
Der Erwerb von Immobilien unterliegt in Portugal der Grunderwerbsteuer in Höhe von bis zu sechs Prozent. Sie ist gestaffelt nach dem Kaufpreis. Kostet die Immobilie zum Beispiel weniger als 80.000 Euro muss gar keine Steuer gezahlt werden.
Zusätzlich fällt eine Stempelsteuer in Höhe von 0,8 Prozent an.
Aktionär statt Eigentümer
Erwirbt der Käufer der Immobilie dagegen lediglich Anteile an einer portugiesischen Grundstücksgesellschaft, kann der Erwerb grunderwerbsteuerfrei sein. Zu diesem Zweck bringt der Verkäufer die Immobilie in der Regel zunächst in eine Objektgesellschaft ein und überträgt dem Käufer später sämtliche Anteile an dieser Gesellschaft.
Handelt es sich bei der Gesellschaft um eine portugiesische Aktiengesellschaft (sociedade anónima) ist der Erwerb der Anteile derzeit selbst dann grunderwerbsteuerfrei, wenn das Vermögen der Gesellschaft ausschließlich aus einer Immobilie besteht und sämtliche Gesellschaftsanteile übertragen werden.
Teure Nebeneffekte
Doch selbst wenn der portugiesische Fiskus den Immobilienerwerb über eine zwischengeschaltete Gesellschaft anerkennt, ist damit keineswegs gesagt, dass diese Gestaltung für einen deutschen Käufer steuerlich vorteilhaft ist. Denn der Käufer muss für die Gesellschaft Bilanzen aufstellen und Körperschaftsteuererklärungen abgeben, was im Einzelfall mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.
Neben der Körperschaftsteuer können in Portugal noch weitere Steuern anfallen. Die rechtlichen Beziehungen zwischen der portugiesischen Aktiengesellschaft und dem in Deutschland ansässigen Aktionär können daneben auch in Deutschland der Einkommensbesteuerung unterliegen.
"Schwarze Liste"
Vor diesem Hintergrund werden die Immobilien in der Praxis oft in Offshore-Gesellschaften eingebracht, die meist in Gibraltar oder auf den englischen Kanalinseln ansässig sind.
Um solchem Missbrauch einen Riegel vorzuschieben, plant die Regierung die Einführung einer neuen Regelung: Danach soll der Erwerb von Anteilen an Offshore-Immobilien-Gesellschaften künftig nicht nur der normalen Grunderwerbsteuer in Höhe von zehn Prozent, sondern dem dreifachen Steuersatz unterliegen. Die betroffenen Offshore-Zentren will die portugiesische Finanzverwaltung in einer "schwarzen Liste" erfassen.
Umsatz- statt Grundsteuer
Die hohe portugiesische Grunderwerbsteuer lässt sich auch nicht dadurch vermeiden, dass der Käufer zur Umsatzsteuer optiert. Rechtsgeschäfte, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind in Portugal von der Umsatzsteuer befreit.
Ein Unternehmer hat jedoch auch in Portugal die Möglichkeit auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten und zur Umsatzsteuer zu optieren. In diesem Fall unterliegt der Kaufpreis der portugiesischen Umsatzsteuer in Höhe von 17 Prozent. Sofern der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (dies wird beim Kauf einer Ferienimmobilie nur selten der Fall sein), erhält er die Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet.
Die Option zur Umsatzsteuer hat nicht zur Folge, dass der Immobilienkauf grunderwerbsteuerfrei ist. Vielmehr führt die Umsatzsteueroption zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Steuer. Nach Auffassung der Finanzverwaltung soll die Grunderwerbsteuer in diesen Fällen nicht nur aus dem Nettokaufpreis, sondern aus dem vollen Bruttokaufpreis erhoben werden.