(SZ vom 8.3.2002) "Oh, das gefällt mir!", sagen so manche, die bei einer Landpartie im Ausland ihr Traumhaus entdecken. Sie halten an, erkundigen sich nach dem Besitzer, werden fündig und oft auch handelseinig. Schwupps ist ein Kaufvertrag unterschrieben.
Alles paletti? Von wegen. Wer im europäischen Ausland Immobilien kauft, sollte sich rechtzeitig über Fallstricke und Rechtsgepflogenheiten informieren. Denn oft entpuppen sich ausländische Immobilien als Investitionsfalle, die vom Vorbesitzer noch nicht abbezahlt war oder die sich nicht vererben lässt.
Kein Wort ohne Anwalt
"Ein Objekt kurz entschlossen einfach zu kaufen, ohne vorher einen Anwalt, am besten einen zweisprachigen, konsultiert zu haben, das sollte man nicht tun", sagt Jutta Laurich. Die deutsche Anwältin betreibt eine Kanzlei in Bordeaux, wo sie sich auf deutsch-französische Mandate spezialisiert hat.
Schon oft konnte sie deutsche Kaufinteressenten vor groben Fehlern beim Kauf einer Immobilie in Frankreich bewahren - so wie kürzlich einen Mandanten, der ein Grundstück auf dem Land erwerben wollte und den Vertrag schon so gut wie unterschrieben hatte. "Ein Anruf beim Bürgermeister der Gemeinde ergab allerdings, dass das Grundstück gar nicht bebaut werden darf", erzählt Laurich.
Eigenheiten des französischen Rechts
In Frankreich gibt es keine Grundbücher, was die Festlegung von Grundstücksgrößen relativ problematisch macht. Außerdem ist bereits der privatschriftliche Kaufvertrag wirksam. Notare gibt es zwar, doch Laurich bemängelt, dass diese nicht immer richtig informierten. Dennoch sind Immobilienkäufer auch in Frankreich geschützt: Sie haben, sogar wenn der Vertrag bereits notariell beurkundet wurde, ein Rücktrittsrecht von sieben Tagen - allerdings nur bei Neubauten. Erwerber von alten Objekten bleiben auf ihrer Immobilie sitzen.
Spanien
Angesichts der Flut von deutschen Immobilienbesitzern in Spanien sollte der Kaufabschluss dort eigentlich kein Problem sein - ist er aber dennoch. "Es gibt genau drei Knackpunkte", sagt Peter Gantzer, Präsident der Deutsch-Spanischen-Juristenvereinigung.
Um Eigentümer einer spanischen Immobilie zu werden, reicht ein mündlicher Vertrag, mit Handschlag und vor Zeugen besiegelt, bereits aus. "Und das hat Folgen", so der Jurist. "Man sollte einen schriftlichen Kaufvertrag schließen und diesen bei einem Notar durchgehen. Dort sollte man auch frühestens die Kaufsumme zahlen, denn anders als in Deutschland gibt es in Spanien keine Vormerkung."
Drittens, so Gantzer, geht das Eigentum in Spanien bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags über. Deshalb sollten deutsche Immobilienerwerber den Notar um zwei Dinge bitten: einen aktuellen Auszug aus dem Eigentumsregister für die Immobilie mitzubringen und den beurkundeten Kaufvertrag im Anschluss an das Eigentumsregister, das spanische Pendant zum Grundbuch, zu faxen.
Italien
Ähnlich ist die Rechtslage in Italien, wo etwa 15 Prozent der Auslandsimmobilienbesitzer investiert haben. "Der Abschluss eines privatschriftlichen Vertrags ist dort voll verbindlich. Nach italienischem Recht geht mit diesem Vertrag, der in Deutschland nur eine Absichtserklärung darstellt, bereits das Eigentum über", sagt Rechtsanwalt Rudolph Kratzer. Doch sei es üblich, anschließend einen Notar aufzusuchen, um eine Kataster- Eintragung über den Eigentümerwechsel vornehmen zu lassen.
Griechenland
Im Vergleich zur Preislage in Italien sind Immobilien in Griechenland etwas günstiger. "Für ein neues Haus auf dem Peloponnes muss man zwischen 100.000 und 300.000 Euro ausgeben, ein altes Steinhaus kostet zwischen 35.000 und 90.000 Euro", sagt die auf Griechenland spezialisierte Immobilienmaklerin Marita Mennicken.
Sie rät ihren Klienten, auf jeden Fall einen Anwalt sowie einen Notar beim Grunderwerb in Griechenland einzuschalten. "Der Anwalt sollte unbedingt prüfen, ob die Immobilie noch mit Schulden belastet ist und ob wirklich alle Eigentümer mit dem Verkauf des Objekts einverstanden sind."
Schweden
Ganz ohne Notare werden dagegen Immobiliengeschäfte in England und Schweden abgewickelt. In Schweden ist darüber hinaus der Immobilienerwerb durch Ausländer so simpel wie noch nie. Gab es früher reichlich Beschränkungen für Utlänningar, wie dort die Ausländer genannt werden, die für den Kauf einer Ferienhütte die Genehmigung der jeweiligen Kommune einholen mussten, ist der Immobilienhandel heute zwischen Europäern in Schweden quasi frei. "Es ist fast zu einfach bei uns", befindet der Direktor der Schwedischen Handelskammer in Düsseldorf, Göran Svensson.
England
"Wir haben zwar keine Notare, es ist aber üblich, einen Anwalt beim Haus- oder Wohnungskauf zu involvieren", sagt die Londoner Rechtsanwältin Jane Havergal von der Kanzlei Pritchard Englefield. Üblich seien zwei Anwaltstermine, deren Kosten sich im Rahmen hielten, solange man keinen Spezialisten beauftrage. Die Maklergebühr wird in England vom Verkäufer getragen, der Käufer zahlt die Übertragungssteuer, die Stamp-Duty, die zwischen ein und vier Prozent des Kaufpreises ausmacht.
Luxemburg
Freie Wahl haben Deutsche auch in Luxemburg. "Wenn Sie Geld genug haben, kriegen Sie bei uns fast alles", sagt Serge Dentzer. Notarielle Kaufverträge sind in Luxemburg üblich, obwohl rein juristisch bereits der schriftliche Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer gilt. Doch um eine Eintragung ins Grundbuch zu erwirken, ist der Gang zum Notar ratsam. Der luxemburgische Staat langt mit sieben Prozent Transaktionskosten von der Kaufsumme ordentlich zu. Ist das nicht ein Grund, vielleicht lieber doch in Deutschland zu suchen? Mit 3,5Prozent Grunderwerbsteuer sicher schon. Doch "Oh, das gefällt mir!", haucht man nun mal lieber im Urlaub als im schnöden Alltag