(SZ-Bericht) Als Jahrhundertreform wird die Schuldrechtsmodernisierung, die am 1. Januar in Kraft treten wird, nicht umsonst bezeichnet. Neben einschneidenden Änderungen im Kaufvertrags- und Verjährungsrecht gibt es auch im Werkvertragsrecht Neues.
Fehlersuche statt neue Ware
Künftig kann der Bauherr bei einem Werkmangel in erster Linie Nacherfüllung verlangen. Allerdings hat nun der Unternehmer und nicht mehr der Auftraggeber das Wahlrecht zwischen Mängelbeseitigung und Neuherstellung (§ 635 BGB). Eine Regelung, die nach Ansicht Bernhard Riedls vom Verband privater Bauherren in München Nachteile birgt. "Bauunternehmer werden künftig vorrangig versuchen, Mängel zu beseitigen anstatt mangelfreie Produkte einzubauen", fürchtet Riedl.
Reklamation ohne Verzug
Bestehen Mängel, genügt es künftig, dem Werkunternehmer eine einmalige angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen. Ist diese verstrichen, kann der Besteller den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, auch im Wege eines Kostenvorschusses.
In dieser Neuregelung sieht Bernhard Riedl eine echte Stärkung des Verbraucherschutzes. Denn nach der alten Regelung musste der Bauherr den Bauunternehmer zunächst in Verzug setzen. Im Klartext: Erst wenn eine angemessene Nachfrist gesetzt wurde und dem Unternehmer für den ergebnislosen Ablauf dieser Frist die Ablehnung der Leistung angedroht wurde, konnte später der Vertrag gekündigt werden.
"In der Vergangenheit sind hier viele Fehler passiert", berichtet Riedl. Vor allem in Bauträgerverträgen seien Bauherren bis zum Ablauf des Fertigstellungstermins völlig wehrlos gewesen. Unternehmer hätten häufig versucht, Tatsachen zu schaffen, die später nur sehr schwer wieder rückgängig zu machen gewesen wären.
Das wird anders werden: Ohne Rücksicht auf einen Verzug des Unternehmers kann der Bauherr nun bereits nach dem erfolglosen Ablauf der zur Nacherfüllung gesetzten Frist den Mangel selbst beseitigen (§ 637 BGB).
Verlängerte Garantie
Zwar hat die Schuldrechtsreform die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beibehalten. Dafür wurde, wie auch im Kaufvertragsrecht, die Verjährung von Mängeln bei beweglichen Sachen von sechs Monaten auf zwei Jahre verlängert.
Was auf den ersten Blick Vorteile für den Bauherren verheißt, könnte sich allerdings als zweischneidig erweisen, da nun Preissteigerungen die Folge sein könnten, vermutet Riedl.
Nachbesserungs-Frust
Zudem stehe und falle der Anspruch des Auftraggebers mit der Gewährleistungssicherung. Es gebe nur wenige Unternehmer, die bereit seien, nachzubessern. Auch eine zweijährige Verjährungsfrist werde die Unternehmen nicht davon abhalten, die Nachbesserung von Mängeln zu verzögern.
Gericht: Erste Instanz mit starker Wirkung
Nicht nur das materielle Recht wurde geändert, auch die Zivilprozessordnung wird vom Januar an umgekrempelt. So wurde die erste Instanz wesentlich verstärkt mit der Folge, dass es in der Berufung nur noch in Ausnahmefällen möglich sein wird, Tatsachen vorzutragen und daher überwiegend nur noch Rechtsfehler gerügt werden können.
Schnelle Urteile
"Dies wird sich auch auf die Rechtsfindung im Baurecht auswirken", meint Riedl. Bisher sei es nicht so, dass die ersten Instanzen in der Lage seien, die Komplexität des Sachverhalts immer voll zu erfassen. Für den Bauherren und seinen Kontrahenten diene die erste Instanz häufig nur als Probelauf. "In Zukunft wird der Rechtsfriede schneller, aber unter Umständen auch schmerzhafter hergestellt werden", glaubt Riedl.
Für Bauherren und ihre Rechtsanwälte bedeutet dies, dass ein Bauprozess künftig noch intensiverer Prozessvorbereitung bedarf und fachmännische Begleitung, zum Beispiel von einem im Baurecht versierten Rechtsanwalt und einem technischen Fachmann, nötig sein wird.
Neuer Standard für Neu- und Altbauten
Nicht nur im Gewährleistungsrecht wird sich einiges ändern. Die neue Energieeinsparverordnung, die am 1. Februar in Kraft treten soll, wird das Bauen und Wohnen komplizierter und teurer machen, erwartet Bauherrenberater Riedl.
Mit der neuen Energieeinsparverordnung wurden die alte Wärmeschutz- sowie die Heizanlagenverordnung unter einen Hut gebracht mit der Folge, dass so genannte Niedrigenergiehäuser nun Standard werden.
Da die Energieeinsparverordnung nicht nur für neu errichtete, sondern auch für bereits bestehende Häuser gilt, müssen diese nach aktueller Lage unter Umständen bis Ende 2006 nachgerüstet werden.
Nachrüstungsbedarf prüfen
Hausbesitzer müssen dann nicht nur die Decken über dem obersten Wohngeschoss Wärme dämmen lassen, gedämmt werden müssen auch die leicht zugänglichen Rohrleitungen im Keller. "Bauherren sollten prüfen, ob es bauphysikalisch und technisch sinnvoll ist, ihr Haus nachzurüsten. Ist der Umbau wirtschaftlich nicht tragfähig, kann man eine Befreiung von den Wärmeschutzvorschriften bei der zuständigen Landesbehörde beantragen", rät der Verband privater Bauherren, der dazu auch ein kostenlos erhältliches Merkblatt herausgibt (Telefon: 089/174001).
Bauabzugssteuer
Schließlich wird vom Januar an eine neue Bauabzugssteuer eingeführt. Bauherren können danach in die Haftung genommen werden, wenn sie nicht 15 Prozent des Rechnungsbetrags einer Bauleistung einbehalten und direkt an das zuständige Finanzamt abführen.
Neues Gesetz nimmt Rücksicht auf private Bauherren und kleine Vermieter
Das vom 1. Januar an geltende neue Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe gilt allerdings weder für Bauleistungen am privaten Eigenheim noch für Vermieter, die nicht mehr als zwei Wohnungen vermieten.
Alle anderen Bauherren müssen den Steuerabzug vornehmen, wenn die Zahlungen an dieselbe Baufirma über 5000 Euro beziehungsweise bei privaten Vermietern über 15000 Euro im Jahr liegen und der Unternehmer keine gültige Freistellungsbescheinigung des Finanzamts vorlegen kann.