Allzu neugierige Vermieter sollten sich in Acht nehmen: Wer ohne Zustimmung des Mieters dessen Wohnung betritt, macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig und auf jeden Fall strafbar.
Zwar gibt es im Gesetz keine konkreten Regelungen über ein Besichtigungsrecht. Enthält auch der Mietvertrag keine genaueren Regelungen, kommt es darauf an, was die Gerichte sagen.
Diese gestehen dem Vermieter ein Betretungsrecht in bestimmten Fällen zu, das aber in der Regel nur mit Zustimmung des Mieters oder aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung ausgeübt werden darf. Geht es zum Beispiel um eine Reparatur oder Wartung, muss der Mieter den Zutritt zur Wohnung gestatten. Dies gilt auch dann, wenn Messeinrichtungen überprüft werden müssen.
Zu den üblichen Zeiten
Hegt der Vermieter den Verdacht, dass der Mieter verbotenerweise Tiere in der Wohnung hält, hat er einen Anspruch auf die Einwilligung des Mieters, die Wohnung zu betreten. Auch wenn der Eigentümer die Wohnung verkaufen oder nach einer Kündigung neu vermieten will, muss der Mieter den Besuch des Vermieters sowie Miet- oder Kaufinteressenten dulden.
Dies geht aber nur zu den üblichen Besuchszeiten, also werktags von zehn bis 13 und von 15 bis 18 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von elf bis 13 Uhr. Der Samstag gilt als Werktag (Amtsgericht Köln, 207 C 213/00).
Ist der Mieter berufstätig, muss darauf Rücksicht genommen werden. Dann sind Besichtigungen werktags nur zwischen 19 und 20 Uhr möglich, höchstens jedoch dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Tagen und einer Besichtigungsdauer von höchstens 30 bis 45 Minuten (Landgericht Frankfurt, 2/17 S 194/01). Ausnahme: Bei einer konkreten Gefahr, etwa bei einem Wasserrohrbruch oder Feuer, kann der Vermieter die Wohnung auch ohne Abstimmung betreten.
Nicht mit Gewalt!
Gibt es für den Vermieter keinen konkreten Anlass, hat er nur im Abstand von zwei Jahren ein Besichtigungsrecht. Handelt es sich um einen Altbau, darf er ihn einmal jährlich auf mögliche Mängel inspizieren. Kann der Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt nicht persönlich anwesend sein, muss er dem Vermieter den Wohnungsschlüssel zugänglich machen.
Lässt der Mieter den Eigentümer nicht in die Wohnung, darf sich dieser nicht mit Gewalt Zutritt verschaffen. Er kann dann nur vor dem Amtsgericht klagen oder in eiligen Fällen eine einstweilige Verfügung beantragen. "Damit es erst gar nicht zu solchen Konfliktsituationen kommt, sollte man schon zu Beginn des Mietverhältnisses Regelungen über das Besichtigungsrecht des Vermieters treffen", sagt der Münchner Rechtsanwalt German Braun.
Diese Vereinbarungen sollten individuell ausgehandelt und schriftlich niedergelegt werden. Allerdings könne ein jederzeitiges Betretungsrecht des Vermieters nicht wirksam in einem Formularmietvertrag vereinbart werden.
Weigert sich der Mieter ohne Grund, den Vermieter in die Wohnung zu lassen, muss er dem Vermieter einen möglichen Schaden ersetzen, zum Beispiel die Mehrkosten für die An- und Abfahrt des Handwerkers. Wer die Wohnung vor Kaufinteressenten schlecht macht, muss ebenfalls mit Konsequenzen rechnen: Dies kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.