Grunderwerbsteuer Hohe Nebenkosten

In den meisten Bundesländern ist die Grunderwerbsteuer stark gestiegen. Die Länder verbuchen Rekordeinnahmen. Sie belasten aber vor allem private Immobilienkäufer.

Von Benedikt Müller

Wenn Forscher die Deutschen fragen, was die beste Form der Altersvorsorge ist, dann erhalten sie regelmäßig dieselbe Mehrheitsmeinung: Am besten wäre es, im Alter keine Miete mehr zu zahlen, sondern im Eigenheim zu wohnen. Doch so verbreitet dieser Traum ist, so fraglich ist, wie viele sich ihn erfüllen können. Zwar sind Kredite so günstig wie nie zuvor. Doch gleichzeitig werden Immobilien in deutschen Städten immer teurer, laut Bundesbank alleine im vergangenen Jahr um sechs Prozent. Und zusätzlich verteuert der Staat den Immobilienkauf, weil die Grunderwerbsteuer kräftig erhöht wurde.

Egal, ob man einen Acker auf dem Land oder eine Wohnung in der Stadt kauft: Wenn der Eigentümer einer Immobilie wechselt, schlägt der Staat stets die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis auf. Während der Steuersatz in Bayern und Sachsen noch bei den lange üblichen 3,5 Prozent liegt, haben ihn alle anderen Länder angehoben. In Nordrhein-Westfalen etwa sind seit dem vergangenen Jahr 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig, in Berlin sechs Prozent.

Im vergangenen Jahr verbuchten die Länder Rekordeinnahmen bei der Grunderwerbsteuer. Laut der Steuerschätzung des Bundesfinanzministeriums kamen 11,2 Milliarden Euro rein - mehr als doppelt so viel wie 2010 (siehe Grafik). Die Länder profitieren gleich dreifach: von den hohen Steuersätzen, den hohen Preisen und der hohen Anzahl an Immobilienkäufen.

Doch gerade weil die eigene Immobilie so wichtig für die Altersvorsorge ist, sind hohe Grunderwerbsteuern umstritten. Die Steuer kann in der Regel nicht mit dem Hypothekendarlehen finanziert, sondern muss vom Ersparten bezahlt werden. Das könne gerade Familien vom Kauf oder Neubau abhalten, kritisiert etwa der Bund der Steuerzahler: "Durch höhere Grunderwerbsteuern heizt der Staat den Anstieg der Wohnkosten zusätzlich an", sagt Präsident Reiner Holznagel. Neben den Käufern seien auch Mieter betroffen. Schließlich versuchten Vermieter, hohe Nebenkosten durch die Mieten wieder reinzuholen. "Der Fiskus wird zum Profiteur der steigenden Immobilienpreise - und das alles zulasten der Steuerzahler", sagt Holznagel.

Ein Gartenhäuschen in Bayern: Hohe Steuern machen den Traum vom Eigenheim noch teurer.

(Foto: Johannes Simon)

"Die Sätze sollten allgemein gesenkt werden", fordert ein Ökonom

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) kritisiert die Grunderwerbsteuer als "schwer zu begründende Steuerart". Zwar meinten viele Politiker, wer sich ein Eigenheim leisten könne, würde auch eine höhere Steuer verkraften. Doch gerade bei Familien stimme das oft nicht, sagt IW-Experte Michael Voigtländer. "Außerdem belastet die stark gestiegene Grunderwerbsteuer den Neubau, insbesondere in den Großstädten." Dort werde die Steuer oft mehrfach fällig, erläutert Voigtländer. Kauft beispielsweise ein Projektentwickler ein Grundstück in der Stadt, zahlt er dafür Grunderwerbsteuer. Hat er es bebaut und verkauft das fertige Gebäude, wird erneut die Steuer fällig. Dies sei die falsche Politik in Zeiten fehlender Stadtwohnungen, sagt Voigtländer. "Die Grunderwerbsteuersätze sollten allgemein gesenkt werden."

Die Politik der Länder geht aber genau in die andere Richtung. Schließlich ist die Grunderwerbsteuer die einzige Steuer, deren Höhe die Länder selbst bestimmen und deren Einnahmen sie vollständig behalten dürfen. Deshalb erwägt etwa der niedersächsische Finanzminister Peter-Jürgen Schneider (SPD), sie von fünf auf sechs Prozent anzuheben. Die Kritik des Bunds der Steuerzahler weist Schneider mit Blick auf den Landeshaushalt zurück: "Steuerausfälle können wir uns aufgrund der aktuellen Lage überhaupt nicht leisten." Noch habe das Kabinett aber keine Erhöhung beschlossen, sagt Schneider. Das Land Bremen plant seinerseits eine Sondersteuer für den Kauf großer Wohnungspakete.

Doch je höher die Sätze steigen, desto größer wird der Anreiz, die Steuer zu umgehen. Große Investoren kaufen regelmäßig Wohnungspakete auf, ohne Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese wird nämlich nur fällig, wenn die Immobilie zu mindestens 95 Prozent den Besitzer wechselt. Kauft dagegen ein Wohnungsunternehmen ein anderes etwa nur zu 90 Prozent auf, handelt es sich rechtlich um kein Immobiliengeschäft, sondern um einen Kauf von Firmenanteilen (Share Deal). Auch wenn zwei Unternehmen etwa zu gleichen Anteilen eine Firma übernehmen, die Immobilien besitzt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.

SZ-Grafik; Quellen: Bundesfinanzministerium, Statistisches Bundesamt

Der Deutsche Mieterbund hat die Bundesregierung aufgefordert, dieses Schlupfloch zu schließen: "Es kann nicht sein, dass ein Handwerker, der ein Haus mit zwei Mietwohnungen verkauft, die volle Grunderwerbssteuer zu zahlen hat, während große Unternehmen, die das Aufkaufen von Wohnungen zum Geschäftsmodell gemacht haben, ihre Pflicht durch legale Tricks umgehen können", sagt Bundesdirektor Lukas Siebenkotten. Auch beim Ring Deutscher Makler in Berlin heißt es, die Regelung sei aus Sicht großer Investoren ein willkommenes Geschenk. "Die Grunderwerbsteuer könnte für alle privaten Käufer sinken, wenn der Staat dieses Schlupfloch schließen würde", sagt der Vorsitzende Markus Gruhn.

Doch das Bundesfinanzministerium will an der 95-Prozent-Regel festhalten. Sie ist eingeführt worden, um die Übertragung von Unternehmen einfacher zu machen. Bei vielen Handwerks- und Industriebetrieben gehören Grundstücke zum Betriebsvermögen. Gäbe es die 95-Prozent-Regel nicht, fiele jedes Mal Grunderwerbsteuer an, wenn Anteile an dem Betrieb übertragen würden, beispielsweise von einer Generation auf die nächste. Auch der Bund der Steuerzahler hält diese Regel im Grundsatz für richtig. Im Gegenzug sollte der Staat aber auch Privatleuten entgegenkommen, beispielsweise mit einem Freibetrag für Käufer, die selbst in der Immobilie wohnen wollen. Die Grunderwerbsteuer könnte dann erst ab einem Kaufpreis von 275 000 Euro greifen, schlägt Präsident Holznagel vor. "Dadurch könnten vor allem Familien entlastet und die private Altersvorsorge gefördert werden."