Instandhaltung
Durch die Instandhaltung sorgt der Eigentümer dafür, dass die Immobilie in einem guten Zustand erhalten bleibt. Beispielsweise indem er einen Gärtner beauftragt, Bäume und Hecken zurückzuschneiden. Instandhaltungskosten darf der Vermieter nicht auf seine Mieter umlegen. Dasselbe gilt, wenn etwas am Haus repariert werden muss, zum Beispiel ein Schaden am Dach oder an einer Wasserleitung. Dann spricht man allerdings von einer Instandsetzung. Vernachlässigt der Eigentümer seine Pflicht, die Mietwohnung im vereinbarten Zustand zu erhalten, darf der Mieter die Miete mindern.
Modernisierung
Von einer Modernisierung darf der Eigentümer sprechen, wenn er den Wohnwert der Immobilie erhöht. Beispielsweise wenn er einen Aufzug oder einen Balkon einbauen lässt. Zudem sind energetische Modernisierungen weit verbreitet: Neue Heizungen oder Dämmplatten an der Hauswand senken den Energieverbrauch - und kommen damit auch dem Mieter zugute. Sobald die Modernisierung abgeschlossen ist, darf der Eigentümer die jährliche Miete erhöhen, und zwar um elf Prozent der Modernisierungskosten. Viele Umbauten sind allerdings eine Mischung aus Instandhaltung und Modernisierung: Der Vermieter lässt beispielsweise eine Hauswand neu verputzen und gleichzeitig dämmen. In solchen Fällen muss er die Kosten genau aufdröseln - und darf nur den Modernisierungsanteil auf die Mieter umlegen.
Mietpreisbremse
Mithilfe der Mietpreisbremse will die Bundesregierung verhindern, dass die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten sprunghaft steigen. Ob ein Wohnungsmarkt angespannt ist, entscheidet die jeweilige Landesregierung. Bisher haben neun Bundesländer einzelne Mietpreisbremsen eingeführt. Wenn ein neuer Mieter einzieht, darf die Miete dann nur noch zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt aber weder bei Neubauten noch nach umfassenden Modernisierungen. Der Deutsche Mieterbund bemängelt, trotz der Einführung der Mietpreisbremse im Sommer seien die Mieten in den betroffenen Städten nicht gesunken. Dabei berufen sich die Mieterschützer auf Inserate bei großen Online-Portalen. Wenn ein Mieter nachweist, dass sein Vermieter die Preisbremse gebrochen hat, kann er die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; darüber hinaus drohen dem Eigentümer keine Sanktionen.
Ortsübliche Miete
Welches Mietniveau pro Quadratmeter ortsüblich ist, veröffentlichen viele große Städte in qualifizierten Mietspiegeln. Diese Gutachten berücksichtigen auch Lage und Ausstattung von Wohnungen. Wissenschaftler erstellen sie auf der Grundlage von Mietverträgen der jeweils letzten vier Jahre. Köln, Düsseldorf und einige andere Städte haben aus Kostengründen nur sogenannte einfache Mietspiegel aufgestellt. Das bedeutet, Vertreter der Eigentümer und der Mieter haben ausgehandelt, welche Mietniveaus ihrer Erfahrung nach ortsüblich sind. Bei Streitigkeiten erkennen viele Gerichte diese einfachen Mietspiegel nicht an. In vielen kleinen Städten gibt es keine Mietspiegel, obwohl auch dort zum Teil die Mietpreisbremse gilt. Wenn sich Mieter und Eigentümer dann uneinig sind, welcher Preis ortsüblich ist, sollten sie einen Gutachter einschalten.