Vorkaufsrecht Mieter hat Vorrang

Der Vermieter muss zuerst seinem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten.

Von Andrea Nasemann

(SZ-Bericht) Wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, hat dann der Mieter das Recht, selbst zu kaufen? Tatsächlich existiert ein solches gesetzliches Vorkaufsrecht für frei finanzierte Wohnungen (§ 577 BGB) und auch für öffentlich geförderte Wohnungen (§ 2b Wohnungsbindungsgesetz).

Mieter als erster Interessent

Nach dem neuen Mietrecht muss der Mieter sein Vorkaufsrecht gegenüber dem Eigentümer schriftlich formulieren. Eine notarielle Beurkundung ist dagegen nach wie vor nicht vorgesehen. Die neue Regelung soll den Mieter vor übereilten Entscheidungen schützen.

Konditionen übernehmen

Das Vorkaufsrecht entsteht immer dann, wenn ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dabei muss der Mieter die Wohnung nicht unbedingt zu dem Preis kaufen, der ihm zunächst von seinem Vermieter genannt wird. Er kann auch abwarten, bis der Vermieter mit einem anderen Interessenten einen möglicherweise günstigeren Preis ausgemacht hat und dann in den notariellen Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und dem Dritten eintreten - und zwar zu den gleichen Bedingungen, wie sie der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Mieter mit Einsichtsrecht und Überlegungszeit

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter rechtzeitig von einem Verkauf zu informieren und ihn auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen. Sofern dem Mieter der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Dritten vorliegt, hat er zwei Monate (bei einer Sozialwohnung sechs Monate) Zeit, sich zu entscheiden, ob er in den Kaufvertrag eintreten will. Wird dagegen das ganze Haus verkauft, hat er kein Vorkaufsrecht (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 16. April 1992, RE-Miet 4/91).

Mieter vererbt sein Vorkaufsrecht

Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis eintreten. Das können der Ehegatte, Lebensgefährte oder andere Familienangehörige sein. Kein Vorkaufsrecht haben Mieter, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Vorkausfrecht einfach umgehen

Das Vorkaufsrecht ist leicht zu umgehen. Denn ist erst einmal der Erstkäufer im Grundbuch eingetragen, geht der Mieter leer aus. Dieser hat dann zwar theoretisch einen Schadenersatzanspruch gegen seinen ehemaligen Vermieter. Das setzt aber voraus, dass der Mieter einen Schaden hat und beweisen kann, dass er das Vorkaufsrecht auch tatsächlich ausgeübt hätte.

Solche Ansprüche sind daher in der Praxis kaum durchsetzbar. Ist der Käufer dagegen noch nicht im Grundbuch eingetragen, kann der Mieter durch eine einstweilige Verfügung verhindern, dass Verkäufer und Käufer vollendete Tatsachen schaffen (Oberlandesgericht München, Urteil vom 15. Januar 1999, 23 U 6670/98).