Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen Immobilienbesitzern, die das Eigentum vermietet haben oder selbst bewohnen.
Der Verkäufer hat die Immobilie vermietet
Der Gesetzgeber hat 1999 die Spekulationsfrist für vermietete Immobilien von zwei auf zehn Jahre verlängert. Wirft der Verkauf Gewinne ab, muss der Verkäufer das Plus versteuern: Das zu versteuernde Einkommen erhöht sich um den Gewinn.
Aktuelles BFH-Urteil zur Spekulationsteuer
Hausverkäufer können unter bestimmten Umständen ihre Steuerzahlungen ans Finanzamt zurückverlangen. Wie die Bausparkasse Mainz unter Hinweis auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Az: IXB177/02) berichtet, haben Immobilienbesitzer, deren Hausverkauf ursprünglich steuerfrei war, die den Verkaufsgewinn aber wegen der rückwirkend erfolgten Verlängerung der Spekulationsfrist versteuern mussten, das Recht, den Betrag vorläufig zurückfordern.
Die Richter begründeten ihr Urteil mit Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit der Spekulationsfristverlängerung. Bis das Verfassungsgericht den Fall geklärt habe, dürften auf der Neuregelung basierende Bescheide daher nicht vollzogen werden.
Die Bausparkasse Mainz riet jedoch, das Geld nur dann zurückzufordern, wenn es dringend benötigt werde. Sollte die Regelung für verfassungsmäßig erklärt werden, fielen ansonsten neben der Steuerrückzahlung zusätzlich Zinsen an.
Der Verkäufer hat in der Immobilie gewohnt
Hat der Verkäufer die Immobilie selbst genutzt, gilt die Regelung nicht. Er muss den Gewinn nicht versteuern.
Als Verkäufer müssen Sie selbst in der Immobilien gewohnt haben:
- während der gesamten Dauer; - innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf.
Die Steuerfreiheit bezieht sich nicht auf das steuerlich anerkannte Arbeitszimmer. Haben Sie im Eigenheim ein Arbeitszimmer von der Steuer abgesetzt, müssen Sie für diese Fläche die 10jährige Spekulationsfrist in Kauf nehmen. Erzielen Sie also durch den Verkauf einen Gewinn, müssen Sie diesen anteilig versteuern. Ziehen Sie deshalb Ihren Steuerberater vor dem Verkauf unbedingt hinzu.
Berechungsweise
Die 10-Jahres-Frist schließt alle Immobilien ein, die nach dem 31.12.1998 gekauft wurden.
Die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten (damaliger Kaufpreis samt Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) unterliegt als Gewinn der Einkommensteuer.
Haben Sie ein Grundstück gekauft und anschließend darauf ein Haus verkauft, müssen Sie den gesamten Verkaufspreis - Grundstück mit Haus - als Veräußerungspreis rechnen. Der Kaufpreis sumiert sich aus den Kosten für das Grundstück, für den Bau und alle anderen Kaufnebenkosten.
Der Anschaffungszeitpunkt des Grundstücks ist maßgeblich für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist. Hat der Bauherr das Grundstück also zum Beispiel 1999 gekauft, bebaut es aber erst 2001, kann er die Immobilie schon 2009 steuerfrei verkaufen und nicht erst 2011.