Schönheitsreparaturen Klauseln mit festen Fristen unzulässig

Renovierungspflichten im Mietvertrag sind unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung vorsehen.

Mieter müssen nicht zwangsläufig alle zwei Jahre Küche, Bad und Toilette renovieren. Und die übrigen Räume auch nicht zwingend im Fünfjahresabstand. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe jetzt entschieden (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03). Dieses jüngste, höchstrichterliche Machtwort in Sachen Schönheitsreparaturen dürfte Millionen Mietern den Rücken stärken, wie Mieterverbände und -anwälte schätzen.

Steht eine starre, übertriebene Fristenregelung im Mietvertrag, ist sie ungültig. Nach Ansicht des Gerichts ist eine Wohnung nach zwei, drei oder fünf Jahren nicht in jedem Fall renovierungsbedürftig. Das strenge Zeitkorsett lege dem Bewohner überzogene Renovierungspflichten auf, argumentierten die Richter.

Die erfreuliche Folge für den betroffenen Mieter: Er muss gar nicht renovieren. Das bleibt dann voraussichtlich am Vermieter hängen, wie Dietmar Wall, Jurist des Deutschen Mieterbunds (DMB) in Berlin erläutert. Nur trauen müssen sich die Mieter und den Eigentümer klar auf die gekippte Klausel aufmerksam machen. Die gesamte Vereinbarung zu Renovierungspflichten sei unwirksam, wenn die vom BGH beanstandete Klausel im Vertrag stehe, erläutert Wall.

Von Gesetzes wegen ist die Renovierung nämlich Sache des Eigentümers, die nur per Vertrag auf den Mieter abgewälzt wird.

Konkret ging es im Rechtsstreit um folgende Passage aus den Formularmietverträgen des Landesverbands der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer: Der Mieter ist verpflichtet ... Schönheitsreparaturen ... In den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Gestolpert war der BGH über das kleine Wörtchen "mindestens". Damit werde dem Bewohner vorgeschrieben, die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der starren Fristen durchzuziehen - völlig unabhängig davon, ob die Wohnung nach ihrem Erscheinungsbild überhaupt auf Vordermann gebracht werden müsste oder nicht.

Wer eine solche "mindestens"-Formulierung in seinem eigenen Mietvertrag findet, ist nun fein raus. Allein im Rhein-Main-Gebiet dürften sich bis zu drei Viertel aller Mieterhaushalte im privaten Wohnungsbau über das neue Urteil freuen, meint Wall. Das Nachsehen hätten die Eigentümer. Aber auch in anderen Bundesländern werden unzählige Vermieter lange Gesichter ziehen. In Millionen anderer Mietverträge finden sich ähnliche Klauseln, wie Rechtsanwalt Andreas Schwartmann in Köln erläutert.

Mit seinem Urteil hat das Gericht aber nicht grundsätzlich alle Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen über den Haufen geworfen, betont der Mieterbund. Wer einen Mietvertrag hat, in dem er zur Renovierung mit dehnbaren Formulierungen wie "normalerweise alle drei Jahre" aufgefordert wird, so ist die Vereinbarung weiterhin gültig.

Selbst wenn es gar keinen relativierenden Zusatz gibt und die üblichen Zeitabstände (3,5,7 Jahre) lediglich nüchtern aufgelistet werden, bleibt die Klausel wirksam. Hauptsache, das Wörtchen "mindestens" fehlt. Das sei beispielsweise in den Formularverträgen des Münchner Haus- und Grundbesitzerverbands der Fall, betont dessen Vorsitzender Rudolf Stürzer. Der BGH habe darauf hingewiesen, dass die bloße Angabe der üblichen Fristen gerade noch zulässig sei.

Dennoch krempeln auch die Münchner ihre Mustermietverträge bald um. Die meisten Eigentümerverbände werden wohl folgen. In neuen Verträgen dürfte es künftig unmissverständlich heißen: "im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein...." Diese Klausel ist vom BGH bereits als wirksam abgesegnet.