Der Münchner Stadtrat hat 1996 das so genannte München Modell zur Wohnungsbauförderung aufgelegt und seitdem haben mehr als 2500 Wohnungssuchende über dieses Programm den Weg in die eigenen vier Wände gefunden. Für etwa ebensoviele Bewerber sind bereits Grundstücke zur Bebauung vergeben worden.
Herzstück dieses Förderprogramms ist die Vergabe von preisgünstigen städtischen Baugrundstücken an Bauträger, Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften mit der Auflage, die gebauten Objekte nur an Erwerber bestimmter Einkommensgruppen und zu ermäßigten Preisen zu verkaufen.
Einkommensschwächere Haushalte mit Kauf-Chancen
Ziel ist, dass die kommunale Subventionierung nur denjenigen Haushalten zu Gute kommt, die auf dem freien Immobilienmarkt nicht oder nur erschwert zum Zuge kommen würden.
Preise
Der Verkaufspreis von Wohnungen im München Modell erfolgt, gestaffelt nach Einkommen zwischen € 2200 bis € 2550 pro Quadratmeter und liegt damit rund € 500 unter den vergleichbaren Immobilienpreisen.
Einkommensgrenzen
Welcher Einkommensgruppe der Käuferhaushalt zuzordnen ist, wird nach einem in Paragrafen 21 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes geregelten Berechnungsschema ermittelt.
Dabei werden insbesondere Familien mit zwei und mehr Kindern mit zusätzlichen Freibeträgen berücksichtigt.
Beispielhafte Grenze
Die Einkommensgrenze für den Zugang zum München Modell sind abhängig von der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen - bei einer Familie mit zwei Kindern beispielsweise liegt die Grenze bei € 49.520 (€ 71.700 brutto), in bestimmten Fällen auch darüber. Diese verhältnismäßig hohe Einkommensgrenze ist neu. Sie wurde Ende letzten Jahres angehoben, um die potentielle Käuferschicht zu verbreitern. Denn auch die Stadt hat ein vitales Interesse an der Erhöhung der Eigentümerquote in München.
Mindestens seit fünf Jahren Münchner sein
Neben der Einhaltung der Einkommensgrenzen gibt es weitere Voraussetzungen für die Bewerber. Sie müssen seit mindestens fünf Jahren ununterbrochen im Stadtgebiet wohnen oder arbeiten, dürfen keine Immobilie besitzen (auch nicht als Miteigentümer). Ein eventueller Immobilienbesitz kann jedoch im Zuge der Antragsstellung verkauft werden.
Selber einziehen
Spekulationsgeschäfte im Rahmen des München Modells sind für den Erwerber zehn Jahre lang ausgeschlossen, da er zur Selbstnutzung verpflichtet ist. Das heißt der Käufer darf innerhalb dieser Frist nur aus wichtigen Gründen (zum Beispiel Trennung, Scheidung, unerwartete finanzielle Überforderung, weiterer Familienzuwachs, beruflich bedingter Wegzug) und nur zu den ursprünglich entstandenen Gestehungskosten (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten) verkaufen.
In diesen Fällen ist ein Verkauf, allerdings nur zu den ursprünglichen Kosten an einen Käufer möglich, welcher wiederum die Voraussetzungen des Programms erfüllen muss.
Grenzen des Wohnraums
Auch bei der Wohnraumgröße gibt es Beschränkungen. So darf beispielsweise eine Fünf-Zimmer-Wohnung für eine Familie mit zwei Kindern maximal 100 Quadratmeter Wohnfläche haben, eine Vier-Zimmer-Wohnung sollte rund 85 Quadratmeter nicht überschreiten.
Billige Darlehen
Zusätzlich zum verbilligten Kaufpreis für die Wohnung können in der Regel auch zinsverbilligte Darlehen im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms in Anspruch genommen werden.
Ebenfalls in Abhängigkeit von der Höhe des Einkommens sowie der Größe der Wohnung gewährt die Bayerische Landesbodenkreditanstalt Darlehen, die innerhalb der ersten 15 Jahre zinslos ausgereicht werden und neben der annuitätischen Tilgung von anfänglich einem Prozent jährlich nur eine Verwaltungskostenpauschale von 0,5 Prozent jährlich entsteht.
Im Rahmen des Ergänzungsprogramms der Landesbodenkreditanstalt werden darüber hinaus zusätzliche zinsverbilligte Mittel für den Erwerber zur Verfügung gestellt.
Mit der Kombination aus städtischer Subvention des Grundstückspreises und zinsverbilligten Darlehensprogrammen des Landes ist das München Modell ein wirkungsvolles Instrument gegen die unverhältnismäßig hohen Immobilienpreise. Es ebnet den sonst chancenlosen Münchner Haushalten den Weg in die eigengenutzte Immobilie.