Eigentlich könnte man einen Mietvertrag auch mündlich vereinbaren und per Handschlag das Wohnrecht besiegeln. Das wäre wirksam. Dann gelten die gesetzlichen Bestimmungen, die sehr mieterfreundlich sind.
Da nur Kündigungsschutz und Mietminderungsrecht vorgeschrieben sind, können aber vom Gesetz abweichende, vermieterfreundlichere Regelungen im Mietvertrag getroffen werden. Allerdings unterliegen diese Verträge einer Kontrolle der Gerichte, die in der Vergangenheit viele Klauseln kassiert haben, die den Mieter unangemessen benachteiligten.
Für Mieter sehr vorteilhaft ist dagegen das Mietvertragsexemplar des Deutschen Mieterbunds (DMB), das im Internet kostenlos heruntergeladen werden kann.
Vergleicht man das Mietvertragsformular des Haus- und Grundbesitzervereins München mit dem Exemplar des DMB, fällt zunächst der unterschiedliche Umfang auf: Während sich der DMB auf acht Seiten ausbreitet, ist der Vertrag des Haus und Grundbesitzervereins nur halb so umfangreich. Allerdings bezieht er sich nur auf die Wohnraummiete: Für Geschäftsräume und Garagen gibt es eigene Verträge.
"Das Formular des Haus- und Grundbesitzervereins München ist sehr übersichtlich und enthält alle wichtigen Punkte wie Mietobjekt, Höhe und Zusammensetzung der Miete, Kaution und Mietdauer", meint der Münchner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Mathias K. Stenger. Beim Punkt Schönheitsreparaturen hat er allerdings eine Klausel entdeckt, die der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht standhalten könnte.
So hatte das Gericht in einem vielbeachteten Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden, dass auch sogenannte Abgeltungsklauseln für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen keinen starren Fristen unterliegen dürfen (BGH, VIII ZR 52/06). "Der Mieter muss sich immer darauf berufen können, dass der gute Zustand der Wohnung keiner Renovierung bedarf und er deshalb auch keine Abgeltung zahlen muss", meint Stenger.
Welches Formular beide Seiten zum Abschluss des Mietvertrags verwenden, bleibt ihnen überlassen. "Typischerweise stellt der Vermieter den Vertrag", sagt Kai Warnecke, Geschäftsführer von Haus und Grund Deutschland. Doch letztlich ist die Wahl des Mietvertragsformulars ebenso Verhandlungssache wie die Änderung einzelner Regelungen.
"Vor allem kleine Privatvermieter kennen häufig die rechtlichen Unterschiede der verschiedenen Vertragsmuster, wie sie auch im Handel erhältlich sind, nicht, die sich oftmals nur in Nuancen bemerkbar machen", erklärt Stenger. Sie könnten auch nur schwer erkennen, ob die Formularmietverträge rechtlich aktuell und richtig sind.
Auch der Vertrag des Deutschen Mieterbunds (DMB) enthält seine Tücken für Vermieter. Während es üblich ist, dass der Vermieter sämtliche Betriebskostenarten nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen kann, muss der Vermieter im Exemplar des Mieterbunds die einzelnen Posten selber eintragen. "Dem Verwender des Mietvertrags wird es damit schwergemacht, alle tatsächlich anfallenden Betriebskosten zu erfassen", warnt Stenger. Handelt er beim Ausfüllen dieser Klausel leichtfertig und führt er nicht alle Betriebskostenarten im Mietvertrag auf, hat er bei der nächsten Abrechnung das Nachsehen.
Im Unterschied zum Haus- und Grundbesitzermietvertrag kann der Vermieter im Vertrag des DMB auf Eigenbedarfskündigungen für bestimmte Jahre verzichten. "Diese Klausel bringt für den Mieter Sicherheit in Zusammenhang mit angefallenen Umzugskosten und Investitionen in die Mietwohnung", sagt Stenger.
Ansonsten enthält das Exemplar des Mieterbunds umfangreiche Details, etwa wie der Vermieter eine Modernisierung ankündigen muss, welche Umbauten der Mieter in der Wohnung vornehmen darf oder wie hoch die Raumtemperatur sein muss. Rechtlich zu beanstanden ist keine dieser Klauseln, meint Mietrechtler Stenger. Ganz im Gegenteil: "Häufig lässt sich durch eine detaillierte Regelung von vornherein Streit vermeiden."
Einen besonderen Service bietet Haus und Grund München mit einem dem Formularmietvertrag beigefügten Hinweisblatt. So sollten Vermieter in Anbetracht ständig steigender Betriebskosten eine Nettomiete und zusätzlich eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbaren. "Fehlt der Eintrag eines Vorauszahlungsbetrags im Mietvertrag, sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten. Dem Vermieter bleiben dann unter dem Strich keine Mieteinnahmen mehr", sagt Warnecke.
Auch veraltete Mietvertragsformulare sollten keinesfalls verwendet werden. Da der Bundesgerichtshof gerade in der letzten Zeit wieder etliche Klauseln für unwirksam erklärt hat, sollte immer ein auf dem neuesten Rechtsstand befindlicher Mustermietvertrag benutzt werden.
Auch wer sich ein Mietvertragsformular aus dem Schreibwarenladen, im Buchhandel oder Internet besorgt, sollte auf das aktuelle Erstellungsdatum achten. "Vermieter, die sich auf alte Formularverträge verlassen, könnten spätestens bei der Rückgabe der Mieträume eine böse Überraschung erleben", warnt Stenger. Man solle deshalb nie auf die Gültigkeit des Formularmietvertrags vertrauen, sondern ihn vor der Unterschrift noch einmal von einem Fachmann überprüfen lassen.